Arsa Sahibi:
Müteahhit:
Taraflar, aşağıda belirtilen koşullarda bir "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalayarak yürürlüğe koymuşlardır. Birden fazla arsa sahibi (hissedar) bulunması halinde, her birinin kimlik/iletişim bilgisi ve hisse oranı ayrı ayrı bu maddeye eklenir.
Arsa sahibine ait Arsa Adresi yüzölçümlü arsa üzerinde; müteahhit tarafından, imar durumuna, belediyece onaylanacak projeye, işbu sözleşme ve eklerine, Belediye Adı Belediyesi imar yönetmeliğine ve yürürlükteki deprem yönetmeliğine uygun olarak, taraflar arasında Paylaşım Oranı oranında paylaşılmak üzere kat karşılığı inşaat yapılması ve bunun şartlarının tespiti, işbu sözleşmenin konusunu oluşturur.
Taraflar dilerlerse referans amacıyla inşaatın toplam bedeline ilişkin bir rakam belirtebilir: İnşaat Bedeli TL. Bu rakam yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; taraflar arasında çıkabilecek bir uyuşmazlıkta taşınmazın veya inşaatın gerçek bedeli olduğuna dair tek başına bir hak veya talep kaynağı oluşturmaz.
Arsa sahibi; inşaat öncesinde, inşaat süresince ve gerektiğinde inşaat sonrasında, müteahhidin işbu sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirebilmesi için kendisine makul ölçüde yardımcı olmayı kabul ve taahhüt eder.
Arsa sahibi; arsanın kendi mülkiyetinde bulunduğunu, üzerinde işbu sözleşmeye engel teşkil edecek üçüncü kişi hakkı, haciz, ihtiyati tedbir, ipotek veya dava bulunmadığını beyan eder. Arsadan kaynaklanan her türlü tedbir, takyidat, dava ve ihtilafı çözmeyi ve arsayı bunlardan ari hale getirmeyi kabul eder. Sözleşme kurulduktan sonra böyle bir durum ortaya çıkar veya öğrenilirse, arsa sahibi bunu kendi imkânlarıyla ve gecikmeksizin gidermekle yükümlüdür; giderilene kadar müteahhit inşaatı durdurabilir ve bu süre, işbu sözleşmedeki inşaat süresine ilave edilir.
Müteahhit, inşaata başlamadan önce gerekli tüm resmî onay ve izinleri almakla, ilgili resmî dairelerle olan ilişkilerden ve yasal izinlerin alınmasından sorumludur. Müteahhit, arsa sahibinin hissesine isabet eden bölümler üzerinde kendi kusurundan kaynaklanan yükümlülük doğuran sonuçlardan sorumludur ve gerektiğinde arsa sahibine tazminat öder.
İşbu sözleşme ile yapılacak inşaatın ve arsa payının %Müteahhit Payı'i müteahhide, %Arsa Sahibi Payı'i arsa sahibine ait olacaktır. Paylaşıma esas avan proje taraflarca onaylanmıştır; proje üzerinde yapılacak değişiklikler, tarafların karşılıklı mutabakatı olmadan gerçekleştirilemez.
İnşaat sırasında veya sonrasında imar mevzuatında meydana gelecek değişiklikler, tarafların işbu maddedeki hisse oranına göre paylaşılır. İmar değişikliği nedeniyle taraflar arasında anlaşmazlık çıkması ve uzlaşılamaması halinde, sözleşme karşılıklı olarak feshedilebilir; bu durumda müteahhit üzerine aldığı payı arsa sahibine iade eder ve o ana kadar yaptığı harcamalar için hak talep etmez.
İmar mevzuatındaki bir değişiklik nedeniyle projeye ek bağımsız bölüm ilave edilmesi mümkün hale gelirse, bu ilave bölümlerin inşaat maliyeti müteahhide aittir; paylaşımı işbu maddedeki oran esas alınarak taraflarca ayrıca belirlenir.
Arsa sahibine ve müteahhide ait bağımsız bölümlerin tapu devri, inşaatın belirli aşamalarında gerçekleştirilir. Devir zamanları ve oranları Madde 6'da belirtilmiştir.
Müteahhidin işbu sözleşme kapsamında üstlendiği inşaat giderleri ve yükümlülüklerinin karşılığı olan arsa payı, Madde 6'da sayılan işlerin tamamlanmasına kadar devredilmez. Müteahhit, kendi payına isabet eden bağımsız bölümler üzerine tapuda "satılamaz" şerhi konulmasını kabul eder.
Müteahhit, arsa payını inşaatın belirli kademelerinde ve aşağıdaki örnek yüzdelere göre talep edebilir: kaba inşaat ve duvar işleri tamamlandığında %Kaba İnşaat Devir Oranı, ince işler ve/veya daire teslimlerinde %İnce İşler Devir Oranı, iskan (yapı kullanma izin belgesi) alındığında %İskan Devir Oranı. Kesin oranlar taraflarca serbestçe belirlenir. Kat irtifakı tesis edildiğinde, arsa payı üzerindeki teminat ipoteği bağımsız bölümlere oransal olarak dağıtılır.
Taraflardan birinin işbu sözleşme süresince vefat etmesi halinde sözleşme sona ermez; hak ve yükümlülükler kanuni mirasçılara intikal ederek aynı şartlarla devam ettirilir.
Mevcut imar durumuna, ilgili belediye imar yönetmeliğine ve yürürlükteki deprem yönetmeliğine uygun mimari, statik, elektrik, sıhhi tesisat ve ısı yalıtımı projeleri müteahhit tarafından hazırlatılıp onaylatılır. Onaylanan projelerin birer örneği arsa sahibine verilir.
Arsa üzerindeki hukuki sorunların giderildiği, üçüncü kişi tedbir ve takyidatlarının kaldırıldığı ve emsale uygun projelerin ilgili belediyece onaylandığı tarihte inşaat fiilen başlar.
Müteahhit, inşaatı teknik şartname ve mahal listesi esaslarına uygun şekilde yürütür. Arsa sahibine ait bölümlerde yapılacak proje ve malzeme değişiklikleri arsa sahibinin onayına tabidir; bu değişiklik talepleri iskan alım sürecini engellemeyecek nitelikte olmalıdır.
Müteahhit, arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümler ile kendi payına düşen bölümler arasında malzeme, işçilik kalitesi ve tesisat bakımından herhangi bir farklılık gözetmeyeceğini, teknik şartnamedeki standartların tüm bağımsız bölümlerde eşit uygulanacağını kabul ve taahhüt eder.
İşlerin toplam süresi, arsanın müteahhide fiilen tesliminden ve temel üstü ruhsatın alınmasından itibaren İnşaat Süresi (ay) aydır.
Savaş, sıkıyönetim, doğal afet gibi mücbir sebeplerle iş süresi uzatılabilir; bu husus Madde 23'te ayrıntılı düzenlenmiştir. Müteahhit, mücbir sebebi arsa sahibine en geç bir hafta içinde yazılı olarak bildirir.
İmar mevzuatında değişiklik olması ve buna bağlı inşaat ilavesi gerekmesi halinde, teslim süresi taraflarca makul ölçüde uzatılabilir.
İşin sözleşmede belirlenen sürede tamamlanmaması halinde, müteahhit haklı bir gerekçe olmaksızın geciktiği her gün için arsa sahibine Günlük Gecikme Cezası TL (veya bağımsız bölüm rayiç bedelinin %Gecikme Cezası Oranı'i) tutarında gecikme cezası öder. Gecikme Azami Gecikme Süresi (ay) ayı aşarsa, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir; bu durumda müteahhit, yaptığı inşaatın değeri veya masrafları için hak talep edemez.
Yukarıda sayılmayan giderler, ilgili mevzuat hükümlerine göre taraflara ait olur.
İnşaat, müteahhit adına ilgili sosyal güvenlik kurumuna bildirilir. İş kazalarından doğan sorumluluk müteahhide aittir.
Müteahhit, kullanılacak malzeme ve ekipmanın sözleşme ve eklerine uygun kalitede olacağını garanti eder.
Müteahhit, işin tüm teknik gereklerini yerine getirmeyi ve uygulama projelerini üstlenmeyi taahhüt eder.
Müteahhit, kusurlu imalatlardan sorumludur; gerekli tamir ve yeniden yapım işlerini kendi imkânlarıyla ve ücretsiz olarak gerçekleştirmekle yükümlüdür.
Müteahhit, iş güvenliği tedbirlerini zamanında almak ve yürürlükteki iş sağlığı ve güvenliği mevzuatına uymakla mükelleftir.
Arsa sahibi, inşaatın sözleşmeye, projeye ve teknik şartnameye uygun yürütülüp yürütülmediğini, makul aralıklarla ve iş güvenliğini engellemeyecek şekilde şantiyede denetleme hakkına sahiptir. Tespit edilen aykırılıklar yazılı olarak müteahhide bildirilir; müteahhit bunları makul sürede gidermekle yükümlüdür.
Müteahhit, sözleşme konusu işi eksiksiz ve kusursuz şekilde zamanında teslim etmeyi ve iskan işlemlerini tamamlamayı garanti eder. Proje, uygulama ve şartname gereklerine aykırı imalatlar sonucu arsa sahibinin uğrayabileceği zararlar müteahhit tarafından tazmin edilir.
Müteahhit, kullanılan malzeme ve ekipmanın kalitesini ve işçilik kalitesini garanti eder. Sözleşmeye uygun olmayan malzeme/ekipman, arsa sahibinin yazılı talebi üzerine şantiyeden derhal uzaklaştırılır; üretici garantisi kapsamındaki değişim/onarım işlemleri müteahhit tarafından takip edilir.
Teslim edilen yapı, taşıyıcı sistem (yapısal) kusurlar bakımından teslim tarihinden itibaren en az 5 (beş) yıl süreyle müteahhidin garantisi kapsamındadır; bu süre, ilgili mevzuattaki daha uzun ayıp/garanti sürelerini kısaltmaz. Bu süre zarfında ortaya çıkan yapısal sorunlar müteahhit tarafından ücretsiz giderilir.
İşbu sözleşmenin tapu sicil müdürlüğü, vergi daireleri, ilgili belediye/imar müdürlüğü, sosyal güvenlik kurumu ile su, elektrik, doğalgaz idareleri nezdinde gerektirdiği işlemlerin takibi müteahhide aittir. Arsa sahibi, sözleşmenin imzalanmasını müteakip, işbu sözleşme kapsamındaki işlerle sınırlı olmak üzere müteahhide veya bildireceği kişiye noterden düzenleme şeklinde vekâletname vermeyi kabul eder.
Müteahhit; inşaat ruhsatı alınması, yapı denetim raporlarının hazırlanması ve onaylatılması, iskan başvurusunun yapılması ve sonuçlandırılması dâhil olmak üzere inşaat sürecindeki tüm idari işlemleri yürütür ve sonuçlandırır.
Müteahhit, inşaat süreci boyunca tüm üretim aşamalarının sevk ve idaresinden sorumludur; ortaya çıkabilecek teknik ve idari sorunları çözmekle yükümlüdür.
İnşaatın tamamlanmasını müteakip, müteahhit yapı yönetimini, kat maliklerinin ortak alan ve hizmetlerini yönetmek üzere kurulacak site/apartman yönetimine devreder.
Taraflar, karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda tarafların birbirlerine olan yükümlülükleri sona erer ve müteahhit, arsa sahibine devredilmiş ancak inşaat bedeli henüz hak edilmemiş payları iade eder.
Taraflar arasında doğabilecek ihtilaflarda öncelikle dostane çözüm ve gerekiyorsa arabuluculuk yoluna başvurulur. Anlaşmazlık ticari nitelikte ve tazminat talepli ise, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması güncel mevzuat gereği zorunlu olabilir. Arabuluculukla çözülemeyen ihtilaflarda Yetkili Şehir Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
Taraflardan biri, diğer tarafın yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, yazılı fesih bildirimiyle sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir. Fesih bildiriminden itibaren 30 (otuz) gün içinde yükümlülükler yerine getirilmezse fesih kesinleşir.
Mücbir sebep nedeniyle sözleşmenin ifası imkânsız hale gelirse, taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir; mücbir sebebin ortaya çıkmasından itibaren 30 (otuz) gün içinde diğer tarafa yazılı bildirim yapılması gerekir.
Fesih halinde; müteahhit, arsa sahibine devredilmiş ancak karşılığı henüz hak edilmemiş tapu paylarını iade eder, arsa sahibi de müteahhidin gerçekleştirdiği inşaat çalışmalarının hakkaniyete uygun bedelini öder. Taraflar birbirlerine verdikleri belge, malzeme ve ekipmanı iade eder.
Aşağıdaki belgeler birbirini tamamlayıcı nitelikte olup işbu sözleşmenin ayrılmaz eki sayılır: (a) tarafların paylarının gösterildiği avan proje, (b) inşaatın genel ve teknik niteliklerini gösteren teknik şartname ve mahal listesi, (c) tapu kaydı örneği ve çap.
Taraflar, işbu sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini diğer tarafın yazılı muvafakati olmaksızın devredemez. Müteahhit, inşaatın belirli kısımlarını kendi kontrolü ve sorumluluğu altında taşeron firmalara yaptırabilir.
Müteahhit, teknik şartname kapsamında arsa sahibine bırakılacak bölümler ile kendi payına düşen bölümler arasında işçilik, malzeme ve tesisat bakımından tam eşitlik sağlamayı taahhüt eder.
Taraflar; işbu sözleşme kapsamında oluşacak paylı mülkiyet ilişkisi sebebiyle birbirlerine karşı doğabilecek kanuni şufa haklarını kullanmayacaklarını, bu haklarından peşinen feragat ettiklerini kabul ederler.
İnşaat süresince yapının görünür bir yerine, müteahhit firma ve proje bilgilerini içeren bir tanıtım levhası konulabilir.
Tarafların projeye vereceği isim konusunda ilerleyen süreçte müştereken mutabakata varılır.
Taraflar, işbu sözleşmede belirtilen adreslerini tebligat adresi olarak kabul eder. Adres değişikliği yazılı olarak (noter/iadeli taahhütlü mektup veya KEP ile) bildirilmedikçe, eski adrese yapılan tebligat geçerli sayılır.
İşbu sözleşme, taraflardan birinin talebiyle ilgili tapu müdürlüğüne şerh ettirilebilir.
Birden fazla arsa sahibi bulunması halinde, bunların işbu sözleşmeden doğan sorumlulukları müşterek ve müteselsil olarak kabul edilmiştir.
Taraflar, işbu sözleşme kapsamında öğrendikleri bilgileri gizli tutmayı ve üçüncü kişilerle paylaşmamayı taahhüt eder. Bu yükümlülük sözleşmenin sona ermesinden sonra da devam eder.
Yasal olarak açıklanması zorunlu bilgiler veya tarafların önceden yazılı onay verdiği bilgiler, gizlilik yükümlülüğü kapsamı dışındadır.
Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı bir davranışı görmezden gelmesi, ileride aynı veya farklı bir aykırılıktan doğan haklarından feragat ettiği anlamına gelmez.
İşbu sözleşmede yapılacak her türlü değişiklik ancak yazılı şekilde ve tarafların imzasıyla geçerlilik kazanır.
Deprem, sel, yangın, salgın hastalık, savaş, sıkıyönetim, genel grev, resmî makamların inşaatı durduran kararları gibi tarafların kontrolü dışında gelişen, öngörülemeyen ve engellenemeyen haller mücbir sebep sayılır.
Mücbir sebep durumunda, etkilenen taraf bunu diğer tarafa gecikmeksizin ve en geç bir hafta içinde yazılı olarak bildirir.
Mücbir sebep süresince taraflar edimlerini yerine getiremedikleri için sorumlu tutulamaz; inşaat süresi bu süre kadar uzar. Mücbir sebep kesintisiz 6 (altı) ayı aşarsa, taraflardan her biri tazminat ödemeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
İşbu sözleşme ve ekleri, taraflar arasındaki anlaşmanın tamamını oluşturur; bu tarihten önce yapılmış yazılı veya sözlü görüşme ve anlaşmaların yerine geçer.
Sözleşme hükümlerinden birinin geçersiz veya uygulanamaz sayılması, diğer hükümlerin geçerliliğini etkilemez; geçersiz hüküm, tarafların amacına en yakın geçerli bir hükümle değiştirilmiş sayılır.
İşbu sözleşme, taraflarca imzalandığı tarihte yürürlüğe girer.
Sözleşme; inşaatın tamamlanması, iskan ruhsatının alınması ve arsa sahibine ait bölümlerin teslimi ile sona erer. Ancak taraflara ait garanti ve sorumluluk yükümlülükleri, işbu sözleşmede belirtilen süreler boyunca devam eder.
İşbu sözleşme Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına tabidir ve bu kanunlara göre yorumlanır.
Sözleşmeden doğabilecek uyuşmazlıklarda, Madde 18.2'de belirtilen usul saklı kalmak kaydıyla, Yetkili Şehir Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
İşbu sözleşmenin ayrılmaz parçası olan ekler: (1) Avan proje, (2) Teknik şartname ve mahal listesi, (3) İnşaat ruhsatı ve ilgili resmî belgeler.
İşbu sözleşme yirmi yedi maddeden ibaret olup, taraflarca Sözleşme Tarihi tarihinde iki nüsha ve Ek Sayısı ek olarak okunup imzalanmış ve aynı tarihte yürürlüğe girmiştir.