Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide devretmesi, müteahhidin de kendi kaynaklarıyla inşaatı tamamlayıp inşa edilen bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) belirli bir bölümünü arsa bedeli karşılığında arsa sahibine, kalan kısmını da kendi kâr payı olarak almasına dayanan yaygın bir Türk inşaat sektörü modelidir. Bu araç; arsa alanı, imar durumu (emsal/KAKS), paylaşım oranı, ortalama daire büyüklüğü, bölgesel satış fiyatı ve inşaat maliyeti gibi girdileri kullanarak hem arsa sahibinin hem de müteahhidin bu anlaşmadan elde edeceği tahmini kazancı ve kâr payını Türkiye'nin her ilinden ücretsiz olarak hesaplamanıza yardımcı olur.
Hesaplama; arsanızın büyüklüğü, belediyenizin verdiği emsal değeri, sizinle müteahhit arasında kararlaştırılan paylaşım oranı (örneğin %55-45), bölgenizdeki ortalama daire satış fiyatı ve müteahhidin uygulayacağı yapı sınıfına (ekonomik, orta, lüks) göre değişir. Sonuçlar; malik payına düşen daire sayısı ve toplam değeri, müteahhidin satış geliri, inşaat maliyeti ve net kârını ayrı ayrı gösterir.
Arsa sahibi arsasını müteahhide devreder (genelde kat irtifakı/inşaat sözleşmesi ile), müteahhit kendi bütçesiyle binayı inşa eder. Bina tamamlandığında bağımsız bölümler önceden anlaşılan oranda (örneğin %55 malike, %45 müteahhite) paylaşılır. Arsa sahibi nakit ödeme yapmadan daire/işyeri sahibi olur, müteahhit ise kendi payına düşen bağımsız bölümleri satarak kârını elde eder.
Emsal (Kat Alanı Katsayısı), arsa alanı ile inşa edilebilecek toplam kapalı alan arasındaki orandır. Örneğin 1000 m² arsada emsal 1.50 ise toplam 1500 m² inşaat alanı yapılabilir. Kendi arsanızın emsal değerini bağlı bulunduğunuz belediyenin imar müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden "imar durumu" sorgulaması ile öğrenebilirsiniz.
Paylaşım oranı; arsanın konumu, imar durumu, bölgedeki satış fiyatları ve piyasa koşullarına göre arsa sahibi ile müteahhit arasında pazarlıkla belirlenir. Değerli bölgelerde arsa sahibi daha yüksek pay alabilirken, arsanın değeri düşükse veya inşaat maliyeti yüksekse müteahhidin payı artabilir. Bu araçtaki oranlar sadece örnek/karşılaştırma amaçlıdır; nihai oran taraflar arasında noter huzurunda düzenlenecek sözleşmeyle belirlenmelidir.
Hayır. Sonuç, girdiğiniz bilgilere göre piyasa ortalamalarına dayalı bir ön tahmindir. Kesin rakamlar; resmi imar durumu belgesi, avan proje, güncel inşaat maliyetleri ve bölgesel satış fiyatlarına göre değişebileceğinden, bir mimar/inşaat mühendisi ve gayrimenkul danışmanıyla birlikte netleştirilmelidir. Bu araç hukuki veya mali danışmanlık niteliği taşımaz.
Sözleşmenin noter huzurunda "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak düzenlenmesi, teminat (ipotek/banka teminat mektubu) alınması, inşaat süresinin ve gecikme cezalarının net yazılması, hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağının plan üzerinde belirtilmesi ve müteahhidin mali/teknik yeterliliğinin araştırılması önemlidir. Böyle bir sözleşme öncesinde mutlaka bir avukattan hukuki destek almanızı öneririz.
Evet. "Maliyet Varsayımlarını Düzenle" panelini açarak yapı sınıflarına göre inşaat maliyetini ve proje/ruhsat gider oranını kendi bölgenizden aldığınız tekliflere göre değiştirebilir, hesaplamayı size özel hale getirebilirsiniz.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.