Yalova'da arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? İstanbul ve Bursa'dan gelen yazlık talebi ile deprem sonrası yenilenen yapı stoğu, ilçeden ilçeye çok farklı oranlar doğuruyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Yalova küçük bir il ama ilçeler arasındaki daire fiyatı farkı büyük: Çınarcık ve Armutlu'da deniz manzarası fiyatı yukarı çekerken Altınova ve Çiftlikköy'de piyasa sanayi ve üniversite talebiyle şekilleniyor. İlçenizi seçin, o ilçenin satış fiyatı ve yapı stoğuna göre hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
İlçeye göre değişir. Daire m² satış fiyatı Çınarcık ve Armutlu'nun sahil hattında 55.000–62.000 ₺ bandına çıkarken Altınova ve Subaşı'nda 36.000–42.000 ₺ seviyesinde kalıyor. İnşaat maliyeti Türkiye genelinde benzer olduğu için gelir arttıkça arsaya kalan pay büyür. Bu yüzden aynı emsalli iki arsa, iki farklı ilçede çok farklı oran verir.
Formül şu: arsa payı = proje geliri − inşaat maliyeti − müteahhit kârı. Proje geliri satılabilir alan ile m² satış fiyatının çarpımıdır; maliyet tarafında inşaat, ruhsat, altyapı ve varsa yıkım ile zemin iyileştirme yer alır. Müteahhit kârı sektörde maliyet üzerinden hesaplanır, tipik bant %15–30'dur. Araç bu üç kalemi ayrı ayrı gösterir.
1999 sonrası yapılan binalar yeni sayıldığı için dönüşüm baskısı daha çok o tarihten önceki stokta. Merkez ve Çiftlikköy'de bu yapılar yoğun. Mevcut bina varsa yıkım ve nakil maliyeti müteahhidin hesabına girer, bu da oranı bir miktar aşağı çeker; araçta mevcut yapı alanını girerseniz bu kalem hesaba dahil olur.
Çınarcık, Armutlu ve Fıstıklı gibi yerlerde daire fiyatı yüksek ama satış sezonluk. Müteahhit stoğu daha uzun süre taşıyacağını düşündüğü için kâr marjını yükseltir. Araçta kâr marjını %22 yerine %30 seçip sonucu karşılaştırın; aradaki fark, pazarlıkta konuşulması gereken asıl konudur.
Samanlı etekleri, Koru ve Gökçedere gibi eğimli bölgelerde hafriyat, istinat duvarı ve zemin iyileştirme kalemleri devreye girer. Zemin iyileştirme tek başına m² başına 1.200–3.000 ₺ ek maliyet demektir. Bu kalemler toplam maliyeti büyüttüğü için arsa payı oranı birkaç puan düşer.
Araç, adil oranı hesapladıktan sonra kat ve daire dağılım tablosu çıkarır: payınızın hangi katlardan kaç daire olarak geleceğini gösterir. Katların değeri eşit olmadığı için (zemin kat düşük, üst kat yüksek) dağılım değer dengesine göre yapılır. Sözleşmede daireler numarayla yazılmalıdır.
Teklifi araca girin: yüzde, daire adedi veya m² olarak kabul ediyor. Sonuçta teklifin adil orandan kaç puan ve kaç lira saptığını, müteahhide maliyet üzerinden ne kadar kâr bıraktığını ve teklifin adil sayılması için gereken m² satış fiyatını görürsünüz. Bu üç sayı, pazarlığı duygusal olmaktan çıkarır.
Oran kadar önemli beş madde var: hangi dairelerin size verileceği (numarayla), teslim süresi ve gecikme cezası, tapu devir kademeleri, malzeme eşitliği ve müteahhidin arsa üzerine ipotek koyup koyamayacağı. Sitede doldurulabilir bir sözleşme örneği var; taslağı tarayıcıda doldurup PDF olarak indirebilirsiniz. Yine de imzadan önce bir avukata gösterin.
İlçelerin imar düzeni, parsel büyüklüğü ve daire satış fiyatı birbirinden çok farklı; bu da müteahhidin verebileceği oranı doğrudan etkiliyor. Aşağıda her ilçenin öne çıkan piyasa profili yer alıyor.
İl merkezinde talebin çoğu deprem sonrası yenilenmeyen eski yapı stoğundan geliyor; dönüşüm baskısı yüksek.
Yazlık talebi fiyatı yukarı çekiyor; sezonluk satış ritmi müteahhidin kâr beklentisini etkiliyor.
Termal turizm ve yazlık site talebi baskın; iç kesimde zeytinlik parseller imar açısından farklı değerlendiriliyor.
Üniversite ve sanayi istihdamı kira talebini besliyor; yatırımcı alıcı oranı yüksek.
Tersane ve sanayi istihdamı konut talebini besliyor; parseller genelde geniş ve düz.
Kaplıca turizmi pansiyon ve butik konut talebini besliyor; yapılaşma kısıtlı ve parseller eğimli.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.