Yalova Merkez'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Sahil hattındaki manzara primi ile iç mahallelerdeki eski yapı stoğu farklı oranlar doğuruyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Yalova Merkez'de sahil hattı ile Kadıköy tarafındaki fidanlık bölgesi arasında daire fiyatı belirgin farklılaşıyor. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Formül her yerde aynı: arsa payı = proje geliri − inşaat maliyeti − müteahhit kârı. Merkezde daire m² satış fiyatı 44.000–62.000 ₺ bandında değiştiği için oran da bölgeye göre değişir. Sahil hattında gelir yüksek olduğundan arsa payı yukarı çıkar; Samanlı eteklerinde eğim maliyeti oranı aşağı çeker. Aracı kendi emsalinizle çalıştırmak, duyduğunuz genel oranlardan daha doğru sonuç verir.
Mevcut yapının yıkım ve nakil maliyeti müteahhidin hesabına girer, bu yüzden boş arsaya göre oranınız bir miktar düşer. Buna karşılık ruhsat sürecinde yıpranma payı ve dönüşüm kolaylıkları gündeme gelebilir. Araçta 'mevcut yapı' alanını doğru girerseniz yıkım kalemi hesaba dahil edilir.
Doğrudan orana değil, hangi dairelerin size verileceğine yansır. Aynı m² olsa da üst kat ve manzaralı cephe daireleri belirgin yüksek fiyattan satılır. Bu yüzden sözleşmede daire numaraları yazılmalı; 'yarı yarıya' ifadesi manzaralı katların tamamı müteahhide kalırsa sizin aleyhinize sonuçlanır.
Geniş parselde emsal daha verimli kullanılır ve birim maliyet düşer; bu oranı olumlu etkiler. Ancak satış hızı merkeze göre yavaş olduğu için müteahhit kâr marjını yüksek tutmak ister. Araçta kâr marjını %30 seçip sonucu karşılaştırın, pazarlıkta hangi aralıkta olduğunuzu görürsünüz.
Kazık veya jet grout gerektiren bir zeminde m² başına 1.200–3.000 ₺ ek maliyet doğar; istinat duvarı ve hafriyat da eklenir. Bu kalemler toplam maliyeti büyüttüğü için arsa payı oranı birkaç puan aşağı iner. Zemin etüdü raporunu müteahhitten isteyin, tahmin yerine ölçülmüş veriyle pazarlık edin.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Kent merkezinin en yerleşik dokusu. Parseller küçük ve hisseli olma ihtimali yüksek; deprem sonrası yenilenmeyen binalarda dönüşüm baskısı sürüyor. Küçük parselde otopark yükümlülüğü maliyeti artırdığı için müteahhit oranı aşağı çeker.
Marmara'ya bakan hat, ilçenin en değerli bölgesi. Üst katlarda manzara primi belirgin; hangi katların size verileceği burada oranın kendisi kadar önemli. Sahil şeridinde imar yüksekliği sınırlı olduğu için emsalinizi tapudan teyit edin.
Süs bitkisi tarlalarının olduğu bölgede parseller geniş ama konut talebi merkeze göre düşük. Geniş parselde emsal verimli kullanılabildiği için müteahhit ilgisi olabilir; satış hızı yavaş olduğundan kâr beklentisi yüksek tutulur.
Yamaç yerleşiminde eğim ve zemin maliyeti öne çıkıyor. İstinat duvarı ve hafriyat kalemleri toplam maliyeti büyüttüğü için arsa payı oranı merkeze göre düşük çıkar. Zemin etüdü sonucunu görmeden oran pazarlığı yapmayın.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.