Çınarcık'ta arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? İstanbul'dan gelen yazlık talebi daire fiyatını yukarı çekiyor, ama sezonluk satış müteahhidin risk hesabını değiştiriyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Çınarcık'ta talebin çoğu yazlık ve emekli konutundan geliyor. Sahile yakınlık ile orman kenarı parseller arasında fiyat farkı büyük. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Bölgeye göre değişir: Teşvikiye ve merkezde daire m² fiyatı 58.000–62.000 ₺ bandındayken Koru tarafında 52.000 ₺ civarındadır. Gelir yükseldikçe arsa payı büyür. Aracı kendi emsaliniz ve bölgenizle çalıştırın; kulaktan duyma oranlar Çınarcık'ta yanıltıcı olabiliyor çünkü aynı ilçede fiyat farkı yüksek.
Evet, dolaylı olarak. Müteahhit daireleri daha uzun sürede satacağını düşünüyorsa kâr marjını yüksek tutar ve size kalan pay küçülür. Araçta kâr marjını %22 yerine %30 seçip farkı görün. Pazarlıkta bu varsayımı açıkça konuşmak, oranı somut zemine taşır.
Manzaralı üst katlar aynı m²'de belirgin yüksek fiyattan satılır. Oran üzerinde anlaşsanız bile hangi dairelerin size verileceği sonucu değiştirir. Kat ve daire dağılım tablosunu inceleyin, sözleşmede daire numaralarını yazdırın.
Eğimli ve ağaçlık parsellerde hafriyat, istinat duvarı ve zemin iyileştirme kalemleri devreye girer. Ayrıca orman sınırına mesafe kuralları yapılaşma alanını daraltabilir; bunu belediyeden teyit etmeden emsal hesabı yapmayın.
Etkilemeli. Yazlık bölgede bir sezonu kaçırmak alıcı açısından bir yıl demektir. Sözleşmede teslimin hangi aya kadar yapılacağını ve gecikme cezasının günlük tutarını yazdırın; bu madde Çınarcık'ta oranla birlikte pazarlık edilmesi gereken ikinci konudur.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçe merkezinde yıl boyu kullanılan konut oranı daha yüksek; bu satış hızını artırır ve müteahhidin risk primini düşürür. Parseller orta büyüklükte, imar düzenli.
Site yoğunluğunun en fazla olduğu bölge. Yeni projelerin çok olması rekabeti artırıyor; müteahhitler burada daha istekli teklif verebiliyor. Deniz görüş açısı olan parsellerde üst kat primi belirgin.
Orman sınırındaki yamaç parsellerde eğim ve zemin maliyeti öne çıkıyor. İstinat duvarı ve hafriyat kalemleri hesabı büyütür; buna karşılık doğayla iç içe konumu satış fiyatını destekler.
Yazlık ağırlıklı bölgede satış sezonluk. Müteahhit stok riskini kâr marjına yansıttığı için oran merkeze göre bir miktar düşük çıkabilir; sözleşmede teslim tarihini sezon başına bağlamak işinize yarar.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.