Bilecik'te arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Bozüyük'ün sanayi istihdamı, merkezdeki üniversite kirası ve Osmaneli'nin hızlı tren erişimi ilçeden ilçeye çok farklı oranlar doğuruyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Bilecik küçük bir il ama ilçeler arasındaki daire fiyatı farkı büyük: merkez ve Bozüyük'te piyasa sanayi ve üniversite talebiyle şekillenirken Yenipazar, İnhisar ve Gölpazarı'nda nüfus azalması talebi baskılıyor. İlçenizi seçin, o ilçenin satış fiyatı ve yapı stoğuna göre hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Tek bir oran yok. Bilecik Merkez ve Bozüyük'te daire m² fiyatı 34.000–40.000 ₺ bandında olduğu için arsa payı %28–38'e çıkabiliyor; Söğüt ve Pazaryeri'nde %20–28'e, Yenipazar ve İnhisar'da daha aşağıya iniyor. Belirleyici olan bölgenizdeki yeni daire satış fiyatıdır — yukarıdaki araç bu hesabı sizin verilerinizle yapar.
İl genelinde kat karşılığı işi yapan firma sayısı büyükşehirlere göre sınırlı; faaliyetin önemli kısmı Bilecik Merkez ve Bozüyük'te yoğunlaşıyor. Küçük ilçelerde tek bir teklifle karşılaşmanız muhtemeldir ve bu pazarlık gücünüzü azaltır. Böyle durumlarda kat karşılığı yerine doğrudan arsa satışını da hesaplayıp karşılaştırın.
Arsanızın bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Müteahhidin sözlü olarak söylediği emsale güvenmeyin — hesabınızın tamamı bu sayının üzerine kurulu.
İl genelinde yapı stoğu büyük ölçüde az katlı ve plan kararları buna göre şekillenmiş durumda; merkez mahalleler dışında emsal çoğu yerde 1,00–1,50 aralığında kalıyor. Emsal düştükçe satılabilir alan küçülür, proje geliri azalır ama arsa değeri sabit kalır — sonuçta oran düşer. Bu yüzden Bilecik'te paylaşım oranını asıl belirleyen şey emsaldir.
Kat karşılığı sözleşmesi için kural olarak tüm maliklerin katılımı aranır; bazı durumlarda kat mülkiyeti mevzuatındaki nitelikli çoğunluk hükümleri gündeme gelebilir ama bu somut duruma göre değişir. Araçta malik sayısını girerseniz kişi başına düşen payı gösteririz. Hisseli parselde sözleşme öncesi mutlaka bir avukatla görüşün — bu aracın çıktısı hukuki görüş yerine geçmez.
Önce nedenini anlayın. Düşük teklifin haklı sebepleri olabilir: düşük emsal, zemin sorunu, uzun ruhsat süreci ya da bölgede yavaş satış. Araçtaki teklif değerlendirici ile gelen oranı hesapladığımız adil oranla karşılaştırın; fark yüzde puan ve daire cinsinden görünür. Aradaki fark büyükse müteahhitten maliyet gerekçesini isteyin — ciddi bir firma bunu açıklayabilir.
İlçelerin imar düzeni, parsel büyüklüğü ve daire satış fiyatı birbirinden çok farklı; bu da müteahhidin verebileceği oranı doğrudan etkiliyor. Aşağıda her ilçenin öne çıkan piyasa profili yer alıyor.
İl merkezi; üniversite ve kamu istihdamı kira talebini besliyor. Merkez mahallelerde parseller küçük ve yapı stoğu eski, dönüşüm baskısı ilin en yüksek olduğu yer burası.
İlin sanayi merkezi; OSB, seramik ve imalat istihdamı düzenli konut talebi yaratıyor. Nüfusu il merkeziyle başa baş, müteahhit ilgisi ilin en canlı olduğu ikinci yer.
Yüksek hızlı tren istasyonu sayesinde İstanbul ve Ankara erişimi kolay; bu, ilçeyi ikinci konut ve emeklilik yatırımı için ilgi çekici hale getiriyor. Tarihi doku nedeniyle merkezde yapılaşma kısıtları olabilir.
Tarihi kimliği güçlü, nüfusu orta ölçekli bir ilçe. Kültür turizmi canlı ancak kalıcı konut talebi sınırlı; emsaller düşük olduğu için proje geliri küçük kalıyor.
Küçük ölçekli, tarım ağırlıklı ilçe. Konut talebi yerel ve sınırlı; kat karşılığı projeleri çoğunlukla çarşı hattındaki birkaç parselle sınırlı kalıyor.
Tarım ve kırsal turizm ağırlıklı ilçe. Konut talebi sınırlı ve büyük ölçüde yerel; kat karşılığı fizibilitesi çoğu parselde zayıf kalıyor.
İlin en küçük ilçelerinden biri; nüfus azalıyor ve konut talebi çok sınırlı. Kat karşılığı projeleri neredeyse yok denecek kadar az.
İlin en küçük ilçesi; nüfus belirgin şekilde azalıyor. Konut talebi çok sınırlı, kat karşılığı fizibilitesi çoğu parselde oluşmuyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.