Bilecik Merkez'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Üniversite ve kamu istihdamı kira talebini ayakta tutuyor, buna karşılık merkezdeki emsaller sınırlı ve parseller küçük. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Bilecik Merkez'de çarşı hattı, Bahçelievler'deki yeni yerleşim ve Gülümbe tarafındaki üniversite çevresi farklı piyasalar. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Bahçelievler ve çarşı hattında daire m² fiyatı 38.000–40.000 ₺ bandında olduğu için arsa payı %30–38'e çıkabiliyor; Gülümbe tarafında %25–32'ye, kırsal hatta daha aşağıya iniyor. Tek doğru oran yoktur — belirleyici olan bölgenizdeki yeni daire satış fiyatı ve emsaldir.
Şeyh Edebali Üniversitesi'nin öğrenci nüfusu 1+1 ve 2+1 talebini besliyor. Küçük daireli proje m² başına daha hızlı satılıyor ama daire başına fiyat düşük kalıyor. Araçta ortalama daire büyüklüğünü küçültürseniz daire sayısı artar; oranınız değişmez ama size düşen daire adedi artar.
Bilecik Belediyesi imar ve şehircilik müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Merkez mahallelerde emsal çoğu parselde 1,50'nin altında kalıyor — hesabınızın tamamı bu sayının üzerine kurulu.
Merkez mahallelerdeki parsellerin önemli kısmı hisseli. Kat karşılığı sözleşmesi için kural olarak tüm maliklerin katılımı aranır; bazı durumlarda kat mülkiyeti mevzuatındaki nitelikli çoğunluk hükümleri gündeme gelebilir ama bu somut duruma göre değişir. Araçta malik sayısını girerseniz kişi başına düşen payı gösteririz. Hisseli parselde sözleşme öncesi mutlaka bir avukatla görüşün.
Uygulamada yıkım genellikle müteahhide ait olur ve maliyetin içinde sayılır; bu da arsa sahibinin payını bir miktar düşürür. Araçta 'arsada mevcut yapı' seçeneğini işaretlerseniz bu kalem hesaba girer. Ancak bunun kime ait olacağı sözleşmeye yazılmalıdır — sözlü mutabakat yeterli değildir.
Önce nedenini anlayın. Bilecik'te düşük teklifin en sık sebebi düşük emsal ve sınırlı satış hızıdır. Araçtaki teklif değerlendirici ile gelen oranı hesapladığımız adil oranla karşılaştırın; fark yüzde puan ve daire cinsinden görünür. Aradaki fark büyükse müteahhitten maliyet gerekçesini isteyin.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Şehrin ticari çekirdeği. Parseller küçük ve çoğu hisseli; yapı stoğu eski olduğu için dönüşüm talebi burada yoğunlaşıyor. Cephe genişliği ve zemin kat ticari kullanımı oranı doğrudan yukarı çekebilir.
İlin en yeni ve en pahalı konut hattı. Parseller görece geniş, emsal merkeze göre daha elverişli. Müteahhit ilgisinin en yüksek olduğu bölge burası — birden fazla teklif alma şansınız var.
Şeyh Edebali Üniversitesi çevresinde öğrenci kirasına dayalı bir talep var; 1+1 ve 2+1 küçük daireler hızlı satılıyor. Daire başı fiyat düşük olduğu için proje geliri daire sayısına bağlı — emsal burada kritik.
Belde ve köy yerleşimi ağırlıklı. Birçok parselde emsal çok düşük ya da imar planı yok; kat karşılığı bu koşullarda çoğu zaman fizibil olmuyor. İmar durumu belgesi almadan görüşmeye oturmayın.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.