Osmaneli'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Yüksek hızlı tren istasyonu İstanbul ve Ankara'dan gelen ikinci konut talebini besliyor, ancak tarihi doku ve vadi yerleşimi yapılaşmayı sınırlıyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Osmaneli'de istasyon çevresindeki yatırım talebi ile Sakarya vadisindeki bağ ve köy yerleşimleri farklı piyasalar. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
İstasyon çevresinde daire m² fiyatı 32.000 ₺ civarında olduğu için arsa payı %28–36 bandına çıkabiliyor; merkezde %25–32, vadi ve köy hattında daha aşağıda kalıyor. Belirleyici olan bölgenizdeki yeni daire satış fiyatı ve emsaldir.
Katıyor. İstasyona yakın konutlar İstanbul ve Ankara'dan gelen ikinci konut alıcısı için cazip ve primli satılıyor. Ancak bu avantaj gelir tarafını büyüttüğü için oranınıza doğrudan yansımayabilir — müteahhit kâr beklentisini de yukarı çekebilir. Araçta m² satış fiyatını gerçekçi girin ki fark oranda görünsün.
Parseliniz koruma alanı ya da sit sınırı içindeyse cephe, kat adedi ve malzeme konusunda kısıtlar gündeme gelebilir; bu da proje maliyetini artırıp emsali düşürebilir. Merkez ve çevresinde arsanız varsa belediyeden ve koruma kurulundan durumunu netleştirmeden görüşmeye oturmayın.
Tarım arazisi statüsü yapılaşmayı kısıtlayabilir; bazı parsellerde ancak belirli koşullarla izin çıkar. Bu, kat karşılığı fizibilitesinin tamamını değiştiren bir konudur. Tapudaki vasfı ve imar planındaki kullanım kararını belediyeden ve tarım il müdürlüğünden kontrol edin.
Osmaneli Belediyesi imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Hesabınızın tamamı bu sayının üzerine kurulu.
İstasyon çevresinde ilgi var ama ilçe genelinde aktif firma sayısı sınırlı; çoğu Bilecik Merkez, Bozüyük ya da Bursa merkezli. Tek bir teklifle karşılaşmanız muhtemeldir ve bu pazarlık gücünüzü azaltır. Kat karşılığı yerine doğrudan arsa satışını da hesaplayıp karşılaştırmanızı öneririz.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin ticari çekirdeği. Tarihi Osmaneli evlerinin bulunduğu bölgelerde koruma kaynaklı yapılaşma kısıtları gündeme gelebilir; parselinizin koruma alanı içinde olup olmadığını belediyeden teyit edin.
İlçenin en primli hattı. İstanbul ve Ankara'ya tren erişimi, ikinci konut ve emeklilik yatırımı talebini besliyor. Müteahhit ilgisinin en yüksek olduğu bölge burası.
Bağ ve bahçe niteliğindeki parseller yoğun. Tarım arazisi statüsü yapılaşmayı kısıtlayabilir ve birçok parselde konut emsali bulunmaz. İmar durumu belgesi almadan kat karşılığı görüşmesi yapmayın.
Köy yerleşimlerinde müstakil yapı geleneği baskın. Çok katlı proje talebi sınırlı olduğundan kat karşılığı yerine doğrudan arsa satışı çoğu zaman daha mantıklı bir seçenek oluyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.