Tarla çevirmeden fabrika çevre güvenliğine — Kocaeli'nin 12 ilçesinde çekeceğiniz kat karşılığınün maliyetini haritada arsanızı çizerek görün. İlçenizi seçin, harita oraya odaklansın; ardından sınırı çizin, tel ve direk miktarını biz hesaplayalım.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Arsanın köşelerine tıklayarak bir çokgen oluşturun; birden fazla parçanız varsa “Parça ekle” ile ayrı ayrı çizin. Kocaeli'de parseller çoğu zaman düzgün dikdörtgen değildir, köşe sayısını artırmak ölçümü iyileştirir. Sonucu tapudaki alanla mutlaka kıyaslayın.
Hesabın kalbi emsal (KAKS) değeridir: arsanıza kaç m² inşaat yapılabileceğini o belirler. Kocaeli'de imar durumu belgesini ilgili belediyenin imar birimi verir; belge elinize geçene kadar aşağıdaki değerleri yaklaşık kabul edin.
Başlangıç satış fiyatı kaba bir tahmindir. Arsanızın bulunduğu sokaktaki yeni konut fiyatıyla güncellerseniz oran gerçekçi hâle gelir. Kâr marjını da bölgedeki satış hızına göre seçin: hızlı satılan yerlerde müteahhit daha düşük marjla çalışabilir.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Yazılı olmayan teklifi pazarlıkta referans almayın. Oranla birlikte bağımsız bölüm listesini, teslim tarihini ve gecikme tazminatını sözleşmeye yazdırmak sizi korur.
Kocaeli için ücretsiz danışmanlık talebi bırakın. Çizdiğiniz arsa, imar değerleri ve adil oran hesabınız talebe otomatik eklenir; bölgenizde çalışan bir inşaat firması sizinle doğrudan iletişime geçer.
Talebiniz tek bir yerel firmaya gider. Firmalar tarafımızca denetlenmez; referans binalarını görmenizi ve sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata göstermenizi öneririz. Teklif uygun gelmezse süreci sürdürme zorunluluğunuz yoktur.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 16.300 – 22.400 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 22.500 – 30.500 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 30.700 – 45.700 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 26.400 – 38.900 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 35.900 – 56.100 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 6.200 – 12.400 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 810 – 1.650 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 620 – 1.450 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 150 – 360 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 120 – 310 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 250 – 620 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 930 – 1.850 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.200 – 3.050 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 350 – 810 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.550 – 9.150 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 910.000 – 1.850.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 25.700 – 61.700 |
Tek bir doğru oran yoktur; Kocaeli içinde bile %25 ile %50 arasında değişiyor. Belirleyici olan bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Gebze, Çayırova ve Darıca gibi İstanbul'a yakın ilçelerde daire fiyatı yüksek olduğu için arsa payı %40'ın üzerine çıkabiliyor; Kandıra, Dilovası ve Karamürsel'de aynı emsalle bu oran %25'in altına inebiliyor. Yukarıdaki araç hesabı sizin verilerinizle yapar.
Bu, arsa alanınıza ve emsalinize bağlı. Örnek: 500 m² arsa, emsal 1,50 ise 750 m² satılabilir alan çıkar; ortalama 120 m² daire ile bu 6 daire eder. Payınız %35 ise yaklaşık 2,1 daire düşer. Araç bu zincirin tamamını hesaplar ve küsurat çıktığında nakit denkleştirmenin nasıl çözüldüğünü de açıklar.
Örnek hesap: Darıca ilçesinde 750 m², emsal 1,50 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 1.125 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 9 daire çıkar. Yeni daire satışı ~68.000 ₺/m², standart konut maliyeti 22.500–30.500 ₺/m² alındığında adil pay %39 civarında; bu da arsa sahibine yaklaşık 3,5 daire demek. Kendi imar değerlerinizle yukarıdaki araçta tekrar hesaplayın.
Emsal, arsanıza toplam kaç m² inşaat yapılabileceğini belirleyen katsayıdır; emsal 1,50 ise 500 m² arsaya 750 m² inşaat yapılır. Bu bilgi imar durumu belgesinde yazar. Kocaeli'de belgeyi ilçe belediyenizin imar müdürlüğünden alırsınız; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Müteahhidin sözlü olarak söylediği emsale güvenmeyin — hesabınızın tamamı bu sayının üzerine kuruludur.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre Kocaeli için ekonomik konut 16.300–22.400 ₺/m², standart konut 22.500–30.500 ₺/m², lüks konut 30.700–45.700 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 810–1.650 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 620–1.450 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızın yaklaşık %2 üstünde; fark Kocaeli piyasasındaki işçilik ve nakliye koşullarından geliyor.
TAKS taban alanı oranıdır: arsanın yüzde kaçının üzerine bina oturabileceğini gösterir. Emsal (KAKS) ise toplam inşaat alanını belirler. TAKS 0,35 ve emsal 1,50 olan 500 m² arsada bina en fazla 175 m² tabana oturur, toplam 750 m² inşaat yapılır — yani yaklaşık 4–5 kat. Bu ikisi birbirine uymuyorsa araç uyarı gösterir.
Kabaca üç grup var. Gebze, Çayırova ve Darıca'da İstanbul'a yakınlık daire fiyatını yukarı çektiği için oranlar en yüksek. İzmit, Başiskele ve Körfez merkez orta bantta. Kandıra, Dilovası ve Karamürsel'de daire fiyatı inşaat maliyetinin yeterince üzerine çıkmadığı için hesap sık sık fizibil çıkmıyor. İlçe sayfalarında bu ayrım mahalle düzeyinde anlatılıyor.
Bölgenizdeki daire satış fiyatı ile inşaat maliyeti arasındaki fark, müteahhidin kârını karşıladıktan sonra arsaya değer bırakmıyor demektir. Bu gerçek bir sonuçtur ve üç şeyi gösterebilir: bölgede fiyatlar henüz kat karşılığını çekmiyor (müteahhitler çok düşük oran teklif eder ya da sizden ilave nakit ister), emsaliniz düşük, veya satış fiyatını olduğundan aşağı girdiniz. Bu durumda arsayı satmak daha mantıklı olabilir.
Bu araç yalnızca sayısal fizibilite verir; sözleşme ayrı bir uzmanlık alanıdır. Uygulamada en çok sorun çıkaran başlıklar: teslim süresi ve gecikme cezası, tapunun hangi aşamada devredileceği, müteahhidin arsa üzerine ipotek koyup koyamayacağı, iş yarıda kalırsa ne olacağı, malzeme şartnamesi ve hangi bağımsız bölümlerin size verileceği. İmzalamadan önce mutlaka bir avukata inceletin — bu aracın çıktısı hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Hayır. Hesaplama aracı da, bölgenizdeki firmadan alacağınız görüşme ve teklif de ücretsizdir. katkarsiligiarsahesaplama.com inşaat yapmaz, müteahhitlik hizmeti vermez ve sözleşmelere taraf olmaz; talebinizi bölgenizde kat karşılığı iş yapan bağımsız firmalara iletir. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Araçta en yüksek satış fiyatını Gebze (~72.000 ₺/m²), en düşüğünü Kandıra (~32.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Aynı standart maliyetle Gebze için adil pay %43 çıkarken Kandıra tarafında standart sınıf maliyeti satış fiyatını karşılamıyor, ekonomik sınıfta da pay çok düşük kalıyor. Bu yüzden Adım 01’de doğru ilçeyi seçmek sonuçtaki en büyük farkı yaratır.
İlçelerin imar düzeni, parsel büyüklüğü ve daire satış fiyatı birbirinden çok farklı; bu da müteahhidin verebileceği oranı doğrudan etkiliyor. Aşağıda her ilçenin öne çıkan piyasa profili yer alıyor.
İzmit'te kat karşılığı talebinin büyük kısmı merkez mahallelerdeki eski yapı stoğundan geliyor.
Gebze, Kocaeli'nin en yüksek arsa değerine sahip ilçesi.
Darıca'da deniz manzarası ve İstanbul'a yakınlık daire fiyatını yukarı çekiyor.
Körfez'de sanayi yakınlığı ile yerleşim kalitesi arasındaki fark daire fiyatına doğrudan yansıyor.
Gölcük'ün yapı stoğu 1999 sonrasında büyük ölçüde yenilendi.
Derince'de yamaç mahalleler ile liman çevresi arasında hem yapı dokusu hem daire fiyatı belirgin farklılaşıyor.
Çayırova hızla gelişen bir konut ilçesi.
Kartepe'de düşük yoğunluklu villa dokusu ağırlıkta.
Başiskele, Kocaeli'nin en hızlı gelişen konut bölgelerinden biri.
Dilovası ağır sanayi ağırlıklı bir ilçe.
Karamürsel küçük ölçekli bir piyasa.
Kandıra'da parsellerin büyük kısmı kırsal nitelikte.
Adil payı öğrendiniz; şimdi bunu sözleşmeye dökme zamanı. Aşağıdaki kaynakları kayıt olmadan kullanabilirsiniz.
Kocaeli ilçeleri arasında daire fiyatları belirgin şekilde değişir. İlçenizi seçerek o ilçenin referans değerleriyle hesap yapın.