Gölcük'te arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Mahalle ya da sokak adını yazın, harita oraya gitsin; ardından parselin köşelerini sırayla işaretleyin. Gölcük'te uydu görüntüsü güncel olsa da tapu sınırının yerine geçmez, bu yüzden alanı tapunuzla karşılaştırın. Komşu binaların kaç katlı olduğu, imar durumunuz hakkında da ipucu verir.
Hesabın kalbi emsal (KAKS) değeridir: arsanıza kaç m² inşaat yapılabileceğini o belirler. Gölcük'te imar durumu belgesini ilgili belediyenin imar birimi verir; belge elinize geçene kadar aşağıdaki değerleri yaklaşık kabul edin.
Daire m² satış fiyatı seçtiğiniz bölgenin referans değeriyle doldurulur. Sonucu en çok bu sayı değiştirir; Gölcük'te sıfır ya da 1–2 yaşındaki daire ilanlarından birkaçının m² fiyatını ortalayıp buraya yazın.
Teklifi yüzde, daire adedi ya da m² olarak yazabilirsiniz. Araç onu adil oranla kıyaslar; aradaki farkın kaç daireye ve kaç liraya karşılık geldiğini, müteahhidin bu teklifle ne kadar kâr ettiğini görürsünüz.
Sözlü teklif bağlayıcı değildir; rakamı mutlaka yazılı alın. Oranın yanında hangi dairelerin (kat, cephe) size kalacağını, teslim tarihini ve gecikme cezasını da netleştirin.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz tek bir yerel firmaya gider. Firmalar tarafımızca denetlenmez; referans binalarını görmenizi ve sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata göstermenizi öneririz. Teklif uygun gelmezse süreci sürdürme zorunluluğunuz yoktur.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 16.200 – 22.400 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 22.500 – 30.600 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 31.100 – 45.900 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 26.200 – 38.300 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 36.100 – 55.400 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 6.150 – 12.300 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 820 – 1.600 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 600 – 1.400 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 160 – 350 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 120 – 310 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 250 – 610 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 910 – 1.850 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.200 – 3.000 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 360 – 830 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.650 – 9.100 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 920.000 – 1.840.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 25.700 – 61.600 |
1999 sonrası yapılan ve deprem yönetmeliğine uygun binalarda kat karşılığı genellikle mantıklı olmaz: mevcut binayı yıkmanın maliyeti ve kaybedilen daireler, kazanılacak ek daireleri karşılamayabilir. Bu ancak emsaliniz mevcut yapının kullandığından belirgin yüksekse anlamlı olur. Araca mevcut inşaat alanınızı değil, imar durumunuzdaki emsali girin ve çıkacak toplam daireyi bugünkü daire sayınızla karşılaştırın.
Gölcük'te 1999 sonrasında birçok bölgede planlar yenilendi ve bazı alanlarda yapılaşma koşulları değişti. Elinizdeki eski bilgiler geçerli olmayabilir. Güncel emsal, TAKS ve Hmax için belediyeden yeni tarihli imar durumu belgesi alın — eski belgeyle hesap yapmak yanıltıcı olur.
Örnek hesap: Tersane Çevresi tarafında 550 m², emsal 1,00 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 550 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 4 daire çıkar. Yeni daire satışı ~46.000 ₺/m², standart konut maliyeti 22.500–30.600 ₺/m² alındığında adil pay %10 civarında; bu da arsa sahibine yaklaşık 0,4 daire demek. Kendi imar değerlerinizle yukarıdaki araçta tekrar hesaplayın.
Boş arsada kat karşılığı, yıkım maliyeti olmadığı için genellikle daha avantajlıdır — araçta 'arsada mevcut yapı: yok' seçiliyken oranın daha yüksek çıktığını görürsünüz. Ancak zamanlama ayrı bir konu: bölgede satış hızı düşükse müteahhit kâr beklentisi yükselir ve teklif düşer. Birden fazla firmadan teklif alıp araçla karşılaştırmanızı öneririz.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre Gölcük için ekonomik konut 16.200–22.400 ₺/m², standart konut 22.500–30.600 ₺/m², lüks konut 31.100–45.900 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 820–1.600 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 600–1.400 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızın yaklaşık %2 üstünde; fark Kocaeli piyasasındaki işçilik ve nakliye koşullarından geliyor.
Genellikle evet, çünkü daire m² satış fiyatı yüksek. Ancak sahil bölgelerinde emsal çoğu zaman daha düşük tutulur; yüksek fiyat ile düşük inşaat hakkı birbirini dengeleyebilir. Kesin sonuç için kendi emsalinizi girin — bölge seçimi yalnızca başlangıç fiyatını ayarlar.
Kat karşılığı projelerinde arsa sahibi mevcut binada oturuyorsa, inşaat süresince kira desteği yaygın bir uygulamadır ancak yasal bir zorunluluk değildir — tarafların anlaşmasına bağlıdır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki yapılarda ayrıca devlet destekleri gündeme gelebilir. Kira desteği müteahhidin maliyetini artırır ve dolaylı olarak oranı etkiler; sözleşmede tutarı ve süresi net yazılmalıdır.
Tarafların anlaşmasıyla mümkündür; uygulamada 'hasılat paylaşımı' veya karma modeller kullanılır. Ancak nakit tutarın hangi tarihteki hangi fiyata göre belirleneceği kritiktir — enflasyon ortamında sabit tutar arsa sahibinin aleyhine işler. Araçtaki 'arsanızın proje değeri' rakamı bu pazarlıkta başlangıç referansınız olabilir. Bu tür sözleşmeleri mutlaka avukatla kurgulayın.
Araçta en yüksek satış fiyatını Değirmendere / Sahil (~58.000 ₺/m²), en düşüğünü İç Kesim / Köyler (~34.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Aynı standart maliyetle Değirmendere / Sahil için adil pay %29 çıkarken İç Kesim / Köyler tarafında standart sınıf maliyeti satış fiyatını karşılamıyor; ekonomik sınıfla hesap %9 verir. Bu yüzden Adım 01’de doğru bölgeyi seçmek sonuçtaki en büyük farkı yaratır.
Bölge seçimi sonucu doğrudan etkiler; Gölcük'te aynı büyüklükteki iki arsa, bulundukları yere göre çok farklı pay getirebilir. Kendi bölgenize ait notu okuyup hesabı ona göre yorumlayın.
Yapı stoğu görece yeni; kat karşılığı talebi çoğunlukla boş arsalardan ve az katlı eski yapılardan geliyor.
Sahile bakan konumu nedeniyle ilçenin en değerli hattı. Manzara primi üst katlarda yoğunlaşıyor.
Teknik tesis komşuluğu daire fiyatını sınırlıyor. Sabit gelirli kiracı talebi güçlü olduğu için satıştan çok kira getirisi öne çıkıyor.
Kırsal yerleşim. Birçok parselde imar yok ya da emsal çok düşük; kat karşılığı genellikle fizibil olmuyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Kocaeli ilçeleri arasında daire fiyatları belirgin şekilde değişir. İlçenizi seçerek o ilçenin referans değerleriyle hesap yapın.