Başiskele'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Mahalle ya da sokak adını yazın, harita oraya gitsin; ardından parselin köşelerini sırayla işaretleyin. Başiskele'de uydu görüntüsü güncel olsa da tapu sınırının yerine geçmez, bu yüzden alanı tapunuzla karşılaştırın. Komşu binaların kaç katlı olduğu, imar durumunuz hakkında da ipucu verir.
Hesabın kalbi emsal (KAKS) değeridir: arsanıza kaç m² inşaat yapılabileceğini o belirler. Başiskele'de imar durumu belgesini ilgili belediyenin imar birimi verir; belge elinize geçene kadar aşağıdaki değerleri yaklaşık kabul edin.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Başiskele'de gelen teklifi buraya girin. Hesapladığımız adil payla arasındaki farkı puan, daire ve TL olarak gösteriyoruz; pazarlıkta her bir puanın size kaç lira kazandırdığını da görebilirsiniz.
Teklifi karşılaştırırken yalnızca yüzdeye bakmayın: size düşecek dairelerin katı ve cephesi, teslim süresi ve gecikme halinde ödenecek ceza en az oran kadar değer taşır.
Adınızı ve telefonunuzu yazın; talebinizi Başiskele'de kat karşılığı proje yapan bir inşaat firmasına iletelim. Hesap sonucunuz ve arsa ölçünüz talebe kendiliğinden eklenir, firma sizi bu bilgilerle arar.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Başiskele'de anahtar teslim konut yapımı için 2026 yılı referans birim fiyatları. Alt değer sade işçilik ve standart malzemeyi, üst değer daha nitelikli uygulamayı gösterir; kesin rakamı müteahhidin keşfi belirler.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 16.100 – 22.700 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 22.200 – 30.900 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 30.400 – 46.600 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 26.800 – 38.700 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 35.400 – 56.500 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 6.150 – 12.300 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 820 – 1.600 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 620 – 1.400 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 150 – 360 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 120 – 300 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 260 – 600 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 930 – 1.850 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.250 – 3.050 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 360 – 820 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.550 – 9.050 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 920.000 – 1.860.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 25.800 – 60.700 |
Serdar–Kullar hattında ve sahil kesiminde daire fiyatı yüksek olduğu için %30–40 bandı görülüyor; Yeniköy ve sanayi çevresinde bu oran düşüyor. Kesin sonuç emsalinize ve mahallenizin gerçek daire fiyatına bağlı — araca kendi rakamlarınızı girin.
Geniş parselde çekme mesafelerinden kaynaklanan kayıp oransal olarak küçülür, plan daha verimli olur ve daire sayısı artar. Ayrıca ölçek büyüdükçe müteahhidin birim maliyeti bir miktar düşer. Bu iki etki arsa payınızı olumlu etkiler. Araçta arsa alanını değiştirip farkı görebilirsiniz.
Örnek hesap: Yeniköy / Sanayi Çevresi tarafında 800 m², emsal 2,00 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 1.600 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 13 daire çıkar. Yeni daire satışı ~44.000 ₺/m², standart konut maliyeti 22.200–30.900 ₺/m² alındığında adil pay %6 civarında; bu da arsa sahibine yaklaşık 0,8 daire demek. Kendi imar değerlerinizle yukarıdaki araçta tekrar hesaplayın.
Üç noktaya dikkat: plan kesinleşti mi (askı ve itiraz süreci bitti mi), altyapı geldi mi (yol, su, kanalizasyon), ve terk oranı ne kadar. İmar uygulaması sırasında yola ve donatı alanına terk yapıldığında elinizde kalan net arsa küçülür — hesabınızı terk sonrası net alan üzerinden yapın, tapudaki eski alan üzerinden değil.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre Başiskele için ekonomik konut 16.100–22.700 ₺/m², standart konut 22.200–30.900 ₺/m², lüks konut 30.400–46.600 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 820–1.600 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 620–1.400 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızın yaklaşık %2 üstünde; fark Kocaeli piyasasındaki işçilik ve nakliye koşullarından geliyor.
İmar uygulaması görmüş parsellerde tapu alanı ile kullanılabilir alan farklı olabilir. Hesabı imar durumu belgesindeki parsel alanı üzerinden yapın. Haritada çizdiğiniz alan da yaklaşık bir ölçümdür ve tapu sınırı yerine geçmez; ikisi arasında ciddi fark varsa kadastro müdürlüğünden aplikasyon isteyin.
Kat karşılığı sözleşmelerinde uygulama farklıdır: bazı modellerde arsa payının bir kısmı baştan devredilir, bazılarında kat irtifakı sonrası kademeli devir yapılır, bazılarında teminat ipoteği kullanılır. Her modelin riski farklıdır ve bu, sözleşmenin en kritik maddesidir. Devir yöntemini avukat görüşü almadan kararlaştırmayın.
Çok normal. Örneğin payınız 3,4 daireye denk geliyorsa iki yol var: 3 daire alıp farkı nakit almak, ya da 4 daire alıp aradaki farkı ödemek. Bu denkleştirmenin nasıl hesaplanacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır — hangi tarihteki hangi m² fiyatı esas alınacak, ödeme ne zaman yapılacak. Belirsiz bırakılırsa teslimde anlaşmazlık çıkar.
Araçta en yüksek satış fiyatını Körfez Kıyı Şeridi (~62.000 ₺/m²), en düşüğünü Yeniköy / Sanayi Çevresi (~44.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Aynı standart maliyetle Körfez Kıyı Şeridi için adil pay %33, Yeniköy / Sanayi Çevresi için %6 çıkıyor — aradaki fark 27 puan. Bu yüzden Adım 01’de doğru bölgeyi seçmek sonuçtaki en büyük farkı yaratır.
Başiskele tek bir piyasa değil: mahalleden mahalleye satış fiyatı, parsel büyüklüğü ve imar koşulları farklılaşıyor. Hangi bölgede neye dikkat etmeniz gerektiğini aşağıda özetledik.
Ana konut hattı. Yeni yapılaşma ağırlıklı, imar planlı ve süreç görece sorunsuz.
En yoğun yeni konut talebi burada. Geniş parseller ve planlı emsal; müteahhit ilgisi yüksek.
Körfez'e bakan konum daire fiyatını yukarı çekiyor. Manzara primi üst katlarda yoğunlaşıyor.
Sanayi komşuluğu daire fiyatını sınırlıyor. Konut talebi merkeze göre zayıf.
Adil payı öğrendiniz; şimdi bunu sözleşmeye dökme zamanı. Aşağıdaki kaynakları kayıt olmadan kullanabilirsiniz.
Arsanız başka bir Kocaeli ilçesindeyse aşağıdan ona geçin; her ilçe kendi satış fiyatı ve maliyet listesiyle hesaplanır.