İzmit'te arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin — projeden kaç daire çıkacağını, arsanızın proje içindeki değer payını ve adil paylaşım oranını hesaplayalım. Elinizde teklif varsa onu da değerlendirelim.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Önce arsanızı haritada bulun, sonra köşe noktalarına tek tek tıklayarak alanı kapatın. Çizimden çıkan değer ±%5 sapabilir; tapudaki net metrekareyi biliyorsanız hemen aşağıdaki kutuya yazmanız daha doğru sonuç verir. İzmit gibi yapı yoğunluğu değişken yerlerde çevre binalar emsal için iyi bir göstergedir.
Yapı sınıfı maliyeti, emsal ise satılabilir alanı belirler — sonuçtaki farkın büyük kısmı bu iki seçimden gelir. İzmit için imar planı parsel parsel değişebildiği için emsal değerini belgeden teyit etmeden müteahhitle oran konuşmayın.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
İzmit'te gelen teklifi buraya girin. Hesapladığımız adil payla arasındaki farkı puan, daire ve TL olarak gösteriyoruz; pazarlıkta her bir puanın size kaç lira kazandırdığını da görebilirsiniz.
Teklifi karşılaştırırken yalnızca yüzdeye bakmayın: size düşecek dairelerin katı ve cephesi, teslim süresi ve gecikme halinde ödenecek ceza en az oran kadar değer taşır.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Aşağıdaki birim fiyatlar hesaplama aracının kullandığı değerlerdir (İzmit, 2026). İnşaat kalemleri brüt alan, zemin etüdü arsa alanı, asansör ise adet üzerinden hesaplanır.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 16.700 – 22.700 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 22.600 – 30.700 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 30.900 – 46.400 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 26.900 – 39.400 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 36.800 – 57.100 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 6.150 – 12.400 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 840 – 1.700 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 620 – 1.450 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 160 – 370 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 130 – 310 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 260 – 630 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 930 – 1.850 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.250 – 3.100 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 370 – 820 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.700 – 9.200 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 940.000 – 1.900.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 25.900 – 63.200 |
Merkez mahallelerde daire m² fiyatı yüksek olduğu için arsa payı %35–45 bandına çıkabiliyor; Alikahya ve doğu hattında bu oran %25–35'e, kırsalda daha aşağıya iniyor. Tek doğru oran yoktur — belirleyici olan bölgenizdeki yeni daire satış fiyatıdır. Yukarıdaki araç bu hesabı sizin verilerinizle yapar.
İzmit merkezdeki parsellerin çoğu hisseli. Kat karşılığı sözleşmesi için kural olarak tüm maliklerin katılımı aranır; bazı durumlarda kat mülkiyeti mevzuatındaki nitelikli çoğunluk hükümleri gündeme gelebilir ama bu, somut duruma göre değişir. Araçta malik sayısını girerseniz kişi başına düşen payı gösteririz. Hisseli parselde sözleşme öncesi mutlaka bir avukatla görüşün — bu aracın çıktısı hukuki görüş yerine geçmez.
Örnek hesap: Merkez / Ömerağa – Kozluk tarafında 600 m², emsal 1,50 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 900 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 7 daire çıkar. Yeni daire satışı ~72.000 ₺/m², standart konut maliyeti 22.600–30.700 ₺/m² alındığında adil pay %42 civarında; bu da arsa sahibine yaklaşık 3,0 daire demek. Kendi imar değerlerinizle yukarıdaki araçta tekrar hesaplayın.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre İzmit için ekonomik konut 16.700–22.700 ₺/m², standart konut 22.600–30.700 ₺/m², lüks konut 30.900–46.400 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 840–1.700 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 620–1.450 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızın yaklaşık %4 üstünde; fark Kocaeli piyasasındaki işçilik ve nakliye koşullarından geliyor.
Kocaeli Büyükşehir ve İzmit Belediyesi imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Müteahhidin sözlü olarak söylediği emsale güvenmek yerine belgeyi kendiniz alın — hesabınızın tamamı bu sayının üzerine kurulu.
Uygulamada yıkım genellikle müteahhide ait olur ve maliyetin içinde sayılır; bu da arsa sahibinin payını bir miktar düşürür. Araçta 'arsada mevcut yapı' seçeneğini işaretlerseniz bu kalem hesaba girer. Ancak bunun kime ait olacağı sözleşmeye yazılmalıdır — sözlü mutabakat yeterli değildir. İzmit sayfasında 4 farklı bölge için ayrı satış fiyatı tanımlı; Adım 01’de seçim yaparsanız sonuç o bölgenin fiyatıyla hesaplanır.
Riskli yapı tespiti yaptırılan binalarda bazı harç ve vergi muafiyetleri ile kira yardımı gibi destekler gündeme gelebilir; bunlar projenin maliyetini ve dolayısıyla paylaşım oranını etkiler. Kapsam ve şartlar mevzuata ve başvuru zamanına göre değişir. Bu araç bu destekleri hesaba katmaz — durumunuz için belediyeden ve bir avukattan bilgi alın.
Önce nedenini anlayın. Düşük teklifin haklı sebepleri olabilir: zemin sorunu, uzun ruhsat süreci, bölgede yavaş satış. Araçtaki teklif değerlendirici ile gelen oranı hesapladığımız adil oranla karşılaştırın; fark yüzde puan ve daire cinsinden görünür. Aradaki fark büyükse müteahhitten maliyet gerekçesini isteyin — ciddi bir firma bunu açıklayabilir.
Araçta en yüksek satış fiyatını Merkez / Ömerağa – Kozluk (~72.000 ₺/m²), en düşüğünü Köseköy / Kuzey Kırsal (~34.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Aynı standart maliyetle Merkez / Ömerağa – Kozluk için adil pay %42 çıkarken Köseköy / Kuzey Kırsal tarafında standart sınıf maliyeti satış fiyatını karşılamıyor; ekonomik sınıfla hesap %7 verir. Bu yüzden Adım 01’de doğru bölgeyi seçmek sonuçtaki en büyük farkı yaratır.
Aşağıdaki kartlar İzmit'te öne çıkan bölgeleri ve her birinde oranı belirleyen başlıca etkenleri gösterir. Fiyat rozetleri aracın o bölge için kullandığı başlangıç satış değeridir.
Şehrin en değerli konut hattı. Parseller küçük ve çoğu hisseli; emsal görece yüksek olduğu için arsa payı oranı ilçe ortalamasının üzerinde çıkar. Buradaki en sık sorun malikler arası anlaşmazlıktır.
Planlı site dokusu, geniş parseller. Yapı stoğu görece yeni olduğu için dönüşüm baskısı merkeze göre düşük; buna karşılık arsa büyüklüğü avantaj sağlar.
Yeni gelişen konut bölgesi. Daire fiyatları merkeze göre düşük ama arsa maliyeti de düşük; müteahhit ilgisi imar durumuna göre hızla değişiyor.
Köy ve kırsal yerleşim ağırlıklı. Birçok parselde imar planı yok ya da emsal çok düşük — kat karşılığı bu koşullarda genellikle fizibil olmuyor. İmar durumu belgesi almadan görüşmeye oturmayın.
Adil payı öğrendiniz; şimdi bunu sözleşmeye dökme zamanı. Aşağıdaki kaynakları kayıt olmadan kullanabilirsiniz.
Arsanız başka bir Kocaeli ilçesindeyse aşağıdan ona geçin; her ilçe kendi satış fiyatı ve maliyet listesiyle hesaplanır.