Körfez'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını, size düşen daire sayısını ve gelen teklifin değerlendirmesini görün.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Önce arsanızı haritada bulun, sonra köşe noktalarına tek tek tıklayarak alanı kapatın. Çizimden çıkan değer ±%5 sapabilir; tapudaki net metrekareyi biliyorsanız hemen aşağıdaki kutuya yazmanız daha doğru sonuç verir. Körfez gibi yapı yoğunluğu değişken yerlerde çevre binalar emsal için iyi bir göstergedir.
Aşağıdaki varsayılanlar tipik bir apartman projesine göre ayarlıdır. Kendi parselinizin emsal (KAKS) ve TAKS değerlerini imar durumu belgesinden alıp girerseniz sonuç gerçeğe çok daha yakın olur; belge genellikle birkaç iş gününde çıkar.
Başlangıç satış fiyatı kaba bir tahmindir. Arsanızın bulunduğu sokaktaki yeni konut fiyatıyla güncellerseniz oran gerçekçi hâle gelir. Kâr marjını da bölgedeki satış hızına göre seçin: hızlı satılan yerlerde müteahhit daha düşük marjla çalışabilir.
Körfez'de gelen teklifi buraya girin. Hesapladığımız adil payla arasındaki farkı puan, daire ve TL olarak gösteriyoruz; pazarlıkta her bir puanın size kaç lira kazandırdığını da görebilirsiniz.
Sözlü teklif bağlayıcı değildir; rakamı mutlaka yazılı alın. Oranın yanında hangi dairelerin (kat, cephe) size kalacağını, teslim tarihini ve gecikme cezasını da netleştirin.
İletişim bilgilerinizi bırakmanız yeterli: talebiniz hesap detaylarıyla birlikte bölgenizdeki bir inşaat firmasına gider ve firma sizi arar. Görüşmeye hazırlıklı girmeniz için yukarıdaki hesap da elinizde olur.
Talebiniz tek bir yerel firmaya gider. Firmalar tarafımızca denetlenmez; referans binalarını görmenizi ve sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata göstermenizi öneririz. Teklif uygun gelmezse süreci sürdürme zorunluluğunuz yoktur.
Körfez'de anahtar teslim konut yapımı için 2026 yılı referans birim fiyatları. Alt değer sade işçilik ve standart malzemeyi, üst değer daha nitelikli uygulamayı gösterir; kesin rakamı müteahhidin keşfi belirler.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 16.200 – 22.600 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 22.500 – 30.500 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 30.500 – 46.600 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 26.200 – 38.300 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 36.200 – 55.800 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 6.150 – 12.200 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 820 – 1.650 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 610 – 1.400 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 150 – 350 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 120 – 310 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 250 – 620 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 910 – 1.800 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.200 – 3.050 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 360 – 810 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.550 – 9.200 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 910.000 – 1.820.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 25.500 – 61.200 |
Bölgeye göre değişiyor. Merkez ve kuzey mahallelerde daire fiyatı inşaat maliyetinin yeterince üzerinde olduğu için %25–35 bandında oranlar çıkıyor. Rafineri çevresinde ise daire fiyatı düşük, satış yavaş; orada hesap sık sık 'fizibil değil' çıkabiliyor. Bu gerçek bir sonuçtur — o bölgede müteahhitler ya çok düşük oran teklif eder ya da arsa sahibinden ilave nakit ister.
Doğrudan bir katsayı vermek doğru olmaz ama pratikte etkisi büyüktür: aynı ilçede rafineriye yakın bir mahalledeki daire fiyatı, sakin bir mahalledekinin belirgin altında kalabilir. Araç bunu 'bölge satış fiyatı' üzerinden hesaba katar — bölgenizi seçtiğinizde başlangıç değeri buna göre gelir, siz kendi mahallenizin gerçek fiyatıyla düzeltirsiniz.
Örnek hesap: Körfez Merkez tarafında 450 m², emsal 1,00 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 450 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 3 daire çıkar. Yeni daire satışı ~56.000 ₺/m², standart konut maliyeti 22.500–30.500 ₺/m² alındığında adil pay %26 civarında; bu da arsa sahibine yaklaşık 0,8 daire demek. Kendi imar değerlerinizle yukarıdaki araçta tekrar hesaplayın.
İkisi de. Avantaj: yamaçta bodrum katlar tabii zeminden açığa çıkabilir; imar mevzuatının izin verdiği ölçüde bu alanlar konut olarak değerlendirilebilir ve satılabilir alan artar. Dezavantaj: kazı, istinat duvarı ve temel maliyeti düz araziye göre yüksektir. Net etki parselin eğimine ve plan notlarına bağlıdır; imar durumu belgenizdeki plan notlarını mutlaka okutun.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre Körfez için ekonomik konut 16.200–22.600 ₺/m², standart konut 22.500–30.500 ₺/m², lüks konut 30.500–46.600 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 820–1.650 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 610–1.400 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızın yaklaşık %2 üstünde; fark Kocaeli piyasasındaki işçilik ve nakliye koşullarından geliyor.
Olabilir. Zemin iyileştirme (kazık, jet grout) ciddi bir maliyet kalemidir ve arsa sahibinin payını gerçekten düşürür. Ancak bu iddia belgeye dayanmalıdır: zemin etüt raporu isteyin. Araçta 'zemin iyileştirme gerekiyor' seçeneğini işaretleyip oranın ne kadar düştüğünü görün — müteahhidin söylediği düşüş bundan çok fazlaysa gerekçesini sorun.
Arsa sahibinin durumuna göre KDV ve gelir vergisi doğabilir; aldığı daireleri ne zaman ve kaç adet sattığı da vergilendirmeyi etkiler. Kurallar kişiye özeldir ve mevzuat değişebilir. Bu araç vergiyi hesaba katmaz. Hesabınızı kesinleştirmeden önce bir mali müşavire danışın — vergi, elinize geçecek net değeri ciddi biçimde değiştirebilir.
Bu bir yatırım kararı. Araç size arsanızın bugünkü proje değerini veriyor; bunu arsanın mevcut satış değeriyle ve bölgedeki fiyat artış beklentinizle karşılaştırın. Bekleme kararının riski şudur: inşaat maliyetleri de artıyor, dolayısıyla oran otomatik olarak lehinize dönmüyor. Rakamları gördükten sonra bir gayrimenkul danışmanı ve mali müşavirle konuşmanız en sağlıklısı.
Araçta en yüksek satış fiyatını Körfez Merkez (~56.000 ₺/m²), en düşüğünü Rafineri / Sanayi Komşuluğu (~42.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Aynı standart maliyetle Körfez Merkez için adil pay %26 çıkarken Rafineri / Sanayi Komşuluğu tarafında standart sınıf maliyeti satış fiyatını karşılamıyor; ekonomik sınıfla hesap %26 verir. Bu yüzden Adım 01’de doğru bölgeyi seçmek sonuçtaki en büyük farkı yaratır.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin en yoğun konut hattı. Yapı stoğu eskimeye başladığı için dönüşüm talebi artıyor; parseller orta büyüklükte.
Yamaç dokusu nedeniyle bodrum katlar doğal olarak açığa çıkıyor; bu, emsal harici alanın bir kısmının satılabilir hale gelmesini sağlayabilir. Buna karşılık kazı ve istinat maliyeti yüksektir.
Ağır sanayi komşuluğu daire fiyatını belirgin aşağı çekiyor. Satış hızı düşük olduğu için müteahhit kâr beklentisi yükseliyor; oran ilçe ortalamasının altında kalır.
Sanayiden uzak, sakin konut bölgesi. Yeni yapılaşma ağırlıklı; emsal planlı ve süreç görece sorunsuz.
Adil payı öğrendiniz; şimdi bunu sözleşmeye dökme zamanı. Aşağıdaki kaynakları kayıt olmadan kullanabilirsiniz.
Arsanız başka bir Kocaeli ilçesindeyse aşağıdan ona geçin; her ilçe kendi satış fiyatı ve maliyet listesiyle hesaplanır.