Kandıra'da arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin — ve önce şunu kontrol edin: parseliniz imar planı içinde mi? Kandıra'da kat karşılığının en sık takıldığı yer burası.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Konum düğmesiyle bulunduğunuz yeri açabilir ya da arama kutusunu kullanabilirsiniz. Parseli çizdiğinizde alan, çevre ve en uzun kenar otomatik hesaplanır. Ölçüm uydu fotoğrafına dayandığı için resmi sınır sayılmaz; tapu alanınız farklıysa elle girin.
Yapı sınıfı maliyeti, emsal ise satılabilir alanı belirler — sonuçtaki farkın büyük kısmı bu iki seçimden gelir. Kandıra için imar planı parsel parsel değişebildiği için emsal değerini belgeden teyit etmeden müteahhitle oran konuşmayın.
Satış fiyatı ve kâr marjı, adil oranı doğrudan belirleyen iki varsayımdır. Kendi bölgenizdeki güncel m² fiyatını girin; müteahhidin kâr marjını ise riski ve satış süresini düşünerek seçin.
Teklifi yüzde, daire adedi ya da m² olarak yazabilirsiniz. Araç onu adil oranla kıyaslar; aradaki farkın kaç daireye ve kaç liraya karşılık geldiğini, müteahhidin bu teklifle ne kadar kâr ettiğini görürsünüz.
Yazılı olmayan teklifi pazarlıkta referans almayın. Oranla birlikte bağımsız bölüm listesini, teslim tarihini ve gecikme tazminatını sözleşmeye yazdırmak sizi korur.
Adınızı ve telefonunuzu yazın; talebinizi Kandıra'da kat karşılığı proje yapan bir inşaat firmasına iletelim. Hesap sonucunuz ve arsa ölçünüz talebe kendiliğinden eklenir, firma sizi bu bilgilerle arar.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 15.600 – 21.800 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 21.900 – 29.300 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 29.700 – 44.700 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 26.000 – 37.900 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 34.500 – 54.100 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 5.950 – 12.000 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 780 – 1.550 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 600 – 1.400 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 150 – 340 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 120 – 290 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 240 – 600 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 890 – 1.800 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.150 – 2.950 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 350 – 800 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.400 – 8.900 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 900.000 – 1.800.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 24.400 – 59.700 |
Hayır — tarla vasfındaki bir taşınmazda kat karşılığı yapılamaz. Önce parselin imar planı içine alınması ve arsa vasfına dönüşmesi gerekir. Bu süreç belediye ve büyükşehir kararlarına bağlıdır, uzun sürebilir ve sonuçlanacağının garantisi yoktur. Size 'imar gelecek' diyerek sözleşme teklif eden olursa imzalamayın; tapunuzdaki vasfı ve imar durumunuzu kontrol ederek başlayın.
Örnek hesap: Kırsal / Tarım Köyleri tarafında 800 m², emsal 1,80 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 1.440 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 12 daire çıkar. Ancak ~26.000 ₺/m² satış fiyatı, standart konut maliyetini (21.900–29.300 ₺/m²) ve müteahhit kârını karşılamıyor; bu sınıfta kat karşılığı kâğıt üzerinde dengelenmiyor. Ekonomik sınıfta da anlamlı bir pay çıkmıyor; arsa satışı ya da kendi yapımınız daha gerçekçi olabilir. Kendi mahallenizdeki güncel daire fiyatıyla tekrar deneyin.
Köy yerleşik alanı sınırları içinde belirli koşullarda yapı yapılabilir ancak bu, kat karşılığı projesine uygun bir yoğunluk anlamına gelmez; genellikle tek ve az katlı yapıya izin verilir. Kat karşılığı için ticari olarak anlamlı bir emsal gerekir. Durumunuzu belediyeden yazılı olarak teyit ettirin.
Pratikte ilçe merkezindeki imarlı mahallelerde ve Kerpe–Cebeci gibi yazlık yerleşimlerde. Kırsal köylerde imar ve talep koşulları oluşmadığı için müteahhit ilgisi yok denecek kadar az. Araca kendi emsalinizi girdiğinizde sonuç 'fizibil değil' çıkıyorsa bu gerçek bir sinyaldir.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre Kandıra için ekonomik konut 15.600–21.800 ₺/m², standart konut 21.900–29.300 ₺/m², lüks konut 29.700–44.700 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 780–1.550 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 600–1.400 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızla hemen hemen aynı seviyede.
Kerpe ve Cebeci gibi kıyı yerleşimlerinde kıyı mevzuatı ve olası sit statüleri nedeniyle yapılaşma kısıtları bulunabilir; bazı alanlarda özel izinler gerekir. Bu kısıtlar imar durumu belgesinde ve plan notlarında görünür. Statü sorunu olabilecek parsellerde belediye ve ilgili kurumdan yazılı bilgi almadan ilerlemeyin.
Emsal düşükse çıkacak inşaat alanı sınırlı olur ve kat karşılığı fizibil olmaz. Üç seçenek var: arsayı satmak, kendi imkânınızla tek yapı yapmak, ya da komşu parsellerle birleşip (tevhit) daha verimli bir proje çıkarmak. Tevhit ihtimalini araçta ayrı bir senaryo olarak hesaplayıp farkı görebilirsiniz.
Evet. Şantiye lojistiği, malzeme nakliyesi ve ekip ulaşımı maliyeti artırır; ayrıca satış hızının düşük olması riski büyütür. Bu iki etki birlikte müteahhidin kâr beklentisini yükseltir ve arsa payını düşürür. Araçta kâr marjını '%30 — yüksek risk' yaparak bölgenin gerçeğine daha yakın bir sonuç görebilirsiniz.
Araçta en yüksek satış fiyatını Kerpe / Cebeci Sahil (~40.000 ₺/m²), en düşüğünü Kırsal / Tarım Köyleri (~26.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Her iki uçta da standart konut maliyeti satış fiyatının üzerinde kaldığı için klasik kat karşılığı modeli zorlanıyor; ekonomik sınıfla Kerpe / Cebeci Sahil için pay ancak %25 seviyesine çıkıyor. Kandıra'da arsa satışı veya kendi yapımı seçeneklerini de araçtaki maliyet dökümüyle karşılaştırın.
Kandıra tek bir piyasa değil: mahalleden mahalleye satış fiyatı, parsel büyüklüğü ve imar koşulları farklılaşıyor. Hangi bölgede neye dikkat etmeniz gerektiğini aşağıda özetledik.
İlçenin imarlı konut hattı. Kat karşılığı pratikte yalnızca burada ve sahil yerleşimlerinde gündeme geliyor.
Yazlık ve turizm talebi fiyatı destekliyor. Ancak sit ve kıyı mevzuatı nedeniyle yapılaşma kısıtları olabilir; imar durumu belgesi şart.
Tarla ve mera vasıflı taşınmazlar ağırlıkta. İmar planı yoksa kat karşılığı yapılamaz — önce vasıf ve plan durumunu kontrol edin.
Sanayi çevresi. Konut talebi sınırlı; kat karşılığı hesabı genellikle fizibil çıkmıyor.
Kat karşılığı sürecinin sonraki adımları için hazırladığımız ücretsiz araçlar aşağıda.
Kocaeli içindeki diğer ilçelerin sayfaları aşağıda. Her sayfada o ilçeye ait bölge fiyatları, maliyet listesi ve sorular ayrı hazırlanmıştır.