Dilovası'nda arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını hesaplayalım — sonuç fizibil çıkmazsa bunu da açıkça söyleyelim.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Arsanın köşelerine tıklayarak bir çokgen oluşturun; birden fazla parçanız varsa “Parça ekle” ile ayrı ayrı çizin. Dilovası'nda parseller çoğu zaman düzgün dikdörtgen değildir, köşe sayısını artırmak ölçümü iyileştirir. Sonucu tapudaki alanla mutlaka kıyaslayın.
Hesabın kalbi emsal (KAKS) değeridir: arsanıza kaç m² inşaat yapılabileceğini o belirler. Dilovası'nda imar durumu belgesini ilgili belediyenin imar birimi verir; belge elinize geçene kadar aşağıdaki değerleri yaklaşık kabul edin.
Satış fiyatı ve kâr marjı, adil oranı doğrudan belirleyen iki varsayımdır. Kendi bölgenizdeki güncel m² fiyatını girin; müteahhidin kâr marjını ise riski ve satış süresini düşünerek seçin.
Teklifi yüzde, daire adedi ya da m² olarak yazabilirsiniz. Araç onu adil oranla kıyaslar; aradaki farkın kaç daireye ve kaç liraya karşılık geldiğini, müteahhidin bu teklifle ne kadar kâr ettiğini görürsünüz.
Sözlü teklif bağlayıcı değildir; rakamı mutlaka yazılı alın. Oranın yanında hangi dairelerin (kat, cephe) size kalacağını, teslim tarihini ve gecikme cezasını da netleştirin.
İletişim bilgilerinizi bırakmanız yeterli: talebiniz hesap detaylarıyla birlikte bölgenizdeki bir inşaat firmasına gider ve firma sizi arar. Görüşmeye hazırlıklı girmeniz için yukarıdaki hesap da elinizde olur.
Bilgileriniz bölgenizdeki bir firmayla paylaşılır, birden fazla firmaya dağıtılmaz. Firmaları incelemiyoruz; bu nedenle referans kontrolünü kendiniz yapın ve sözleşmeyi hukuki açıdan inceletin. Görüşme sizi hiçbir şeye bağlamaz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 16.300 – 22.600 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 22.500 – 30.600 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 30.400 – 45.700 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 26.400 – 39.500 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 36.400 – 56.500 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 6.250 – 12.400 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 820 – 1.650 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 610 – 1.450 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 150 – 360 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 120 – 310 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 260 – 610 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 930 – 1.850 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.250 – 3.100 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 360 – 830 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.650 – 9.150 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 920.000 – 1.870.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 25.800 – 62.400 |
Sık sık değil — ve bunu açıkça söylemek gerekir. Daire m² satış fiyatı inşaat maliyetinin yeterince üzerine çıkmadığında, müteahhidin kârı düşüldükten sonra arsaya değer kalmaz. Araç bu durumda 'fizibil değil' gösterir. Bu, hesabın hatası değil bölgenin gerçeğidir; müteahhitler ya çok düşük oran teklif eder ya da arsa sahibinden ilave nakit ister.
Örnek hesap: OSB Çevresi tarafında 450 m², emsal 1,60 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 720 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 6 daire çıkar. Ancak ~38.000 ₺/m² satış fiyatı, standart konut maliyetini (22.500–30.600 ₺/m²) ve müteahhit kârını karşılamıyor; bu sınıfta kat karşılığı kâğıt üzerinde dengelenmiyor. Ekonomik sınıfla hesap %18 pay veriyor. Kendi mahallenizdeki güncel daire fiyatıyla tekrar deneyin.
Fizibilitenin zayıf olduğu bölgelerde karşılaşılan bir durumdur. Müteahhit, arsanın proje içindeki değeri kendi kârını ve maliyetini karşılamadığı için farkı arsa sahibinden ister. Kararınızı vermeden önce şunu hesaplayın: ödeyeceğiniz nakit + arsanızın bugünkü değeri, alacağınız dairelerin değerinden düşük mü? Araçtaki rakamlar bu karşılaştırmanın temelidir.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre Dilovası için ekonomik konut 16.300–22.600 ₺/m², standart konut 22.500–30.600 ₺/m², lüks konut 30.400–45.700 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 820–1.650 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 610–1.450 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızın yaklaşık %3 üstünde; fark Kocaeli piyasasındaki işçilik ve nakliye koşullarından geliyor.
Hayır — hesap satış fiyatı üzerinden yapılır. Dilovası gibi kira talebinin satış talebinden güçlü olduğu bölgelerde bu önemli bir ayrımdır. Daireleri satmayıp kiraya verecekseniz, düşük görünen bir oranı kabul etmek yine de mantıklı olabilir. Bu değerlendirmeyi kendi yatırım planınıza göre yapın.
Parselin plan üzerindeki kullanım kararı sanayi veya depolama ise konut yapılamaz. Değişmesi için imar planı tadilatı gerekir; süreç belediye ve büyükşehir onaylarına bağlıdır, uzun sürebilir ve sonuçlanacağının garantisi yoktur. Dilovası'nda bu talep sık geliyor ama plan değişikliği vaadi üzerine sözleşme imzalamayın — görüşmeye mevcut imar durumuyla oturun.
Piyasada bu etki daire fiyatına yansır ve araç bunu bölge satış fiyatı üzerinden hesaba katar. Kendi mahallenizin gerçek daire fiyatını girmeniz bu yüzden özellikle önemlidir — il ortalaması buradaki tabloyu yansıtmaz.
Fizibilite zayıf çıkıyorsa ciddi bir seçenektir. Araç size arsanızın proje içindeki değerini veriyor; bu rakam arsanın bugünkü piyasa satış fiyatının altındaysa, kat karşılığı sizin için mantıklı olmayabilir. Bu bir yatırım kararıdır — rakamları gördükten sonra bir gayrimenkul danışmanı ve mali müşavirle konuşmanızı öneririz.
Araçta en yüksek satış fiyatını Tavşancıl (~48.000 ₺/m²), en düşüğünü OSB Çevresi (~38.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Aynı standart maliyetle Tavşancıl için adil pay %14 çıkarken OSB Çevresi tarafında standart sınıf maliyeti satış fiyatını karşılamıyor; ekonomik sınıfla hesap %18 verir. Bu yüzden Adım 01’de doğru bölgeyi seçmek sonuçtaki en büyük farkı yaratır.
Aşağıdaki kartlar Dilovası'nda öne çıkan bölgeleri ve her birinde oranı belirleyen başlıca etkenleri gösterir. Fiyat rozetleri aracın o bölge için kullandığı başlangıç satış değeridir.
Ana konut hattı. Sanayi çalışanlarına yönelik talep güçlü ama satış fiyatı sınırlı; kira getirisi satıştan daha belirleyici.
Sahile yakın yerleşim. Sanayi komşuluğu fiyatı sınırlıyor.
İlçenin görece daha sakin yerleşimi. Konut talebi merkeze göre daha istikrarlı.
Ağır sanayi komşuluğu. Konut satış fiyatı düşük; kat karşılığı burada sık sık fizibil olmuyor.
Oranı netleştirdikten sonra sözleşme ve daire paylaşımına geçebilirsiniz. Aşağıdaki araçlar ücretsizdir ve üyelik gerektirmez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.