Derince'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Arsanın köşelerine tıklayarak bir çokgen oluşturun; birden fazla parçanız varsa “Parça ekle” ile ayrı ayrı çizin. Derince'de parseller çoğu zaman düzgün dikdörtgen değildir, köşe sayısını artırmak ölçümü iyileştirir. Sonucu tapudaki alanla mutlaka kıyaslayın.
Aşağıdaki varsayılanlar tipik bir apartman projesine göre ayarlıdır. Kendi parselinizin emsal (KAKS) ve TAKS değerlerini imar durumu belgesinden alıp girerseniz sonuç gerçeğe çok daha yakın olur; belge genellikle birkaç iş gününde çıkar.
Başlangıç satış fiyatı kaba bir tahmindir. Arsanızın bulunduğu sokaktaki yeni konut fiyatıyla güncellerseniz oran gerçekçi hâle gelir. Kâr marjını da bölgedeki satış hızına göre seçin: hızlı satılan yerlerde müteahhit daha düşük marjla çalışabilir.
Teklifi yüzde, daire adedi ya da m² olarak yazabilirsiniz. Araç onu adil oranla kıyaslar; aradaki farkın kaç daireye ve kaç liraya karşılık geldiğini, müteahhidin bu teklifle ne kadar kâr ettiğini görürsünüz.
Yazılı olmayan teklifi pazarlıkta referans almayın. Oranla birlikte bağımsız bölüm listesini, teslim tarihini ve gecikme tazminatını sözleşmeye yazdırmak sizi korur.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Bilgileriniz bölgenizdeki bir firmayla paylaşılır, birden fazla firmaya dağıtılmaz. Firmaları incelemiyoruz; bu nedenle referans kontrolünü kendiniz yapın ve sözleşmeyi hukuki açıdan inceletin. Görüşme sizi hiçbir şeye bağlamaz.
Derince'de anahtar teslim konut yapımı için 2026 yılı referans birim fiyatları. Alt değer sade işçilik ve standart malzemeyi, üst değer daha nitelikli uygulamayı gösterir; kesin rakamı müteahhidin keşfi belirler.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 16.400 – 22.900 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 22.500 – 30.900 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 30.700 – 47.200 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 27.000 – 39.600 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 36.600 – 57.900 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 6.200 – 12.400 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 840 – 1.650 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 630 – 1.450 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 160 – 360 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 130 – 310 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 260 – 630 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 940 – 1.900 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.250 – 3.150 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 360 – 840 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.600 – 9.400 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 930.000 – 1.840.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 26.200 – 61.400 |
İki yönlü etki var. Kazı, istinat duvarı ve temel maliyeti düz araziye göre yüksektir — bu, arsa payını düşürür. Buna karşılık yamaçta bodrum katlar tabii zeminden açığa çıkabilir ve imar mevzuatının izin verdiği ölçüde satılabilir alana dönüşebilir; bu da payı yükseltir. Net sonuç parselin eğimine ve plan notlarına bağlıdır.
Otopark, sığınak, merdiven kovası, asansör boşluğu ve bazı ortak alanlar emsale girmez ama fiilen inşa edilir. Tipik olarak emsal alanının %25–35'i kadardır. Bu alanlar satılmaz ama maliyeti vardır. Hesabınızda bunu unutursanız oranı gerçekte olduğundan yüksek bulursunuz — araç bu kalemi otomatik hesaba katar.
Örnek hesap: Liman / Antrepo Çevresi tarafında 500 m², emsal 1,50 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 750 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 6 daire çıkar. Ancak ~42.000 ₺/m² satış fiyatı, standart konut maliyetini (22.500–30.900 ₺/m²) ve müteahhit kârını karşılamıyor; bu sınıfta kat karşılığı kâğıt üzerinde dengelenmiyor. Ekonomik sınıfla hesap %25 pay veriyor. Kendi mahallenizdeki güncel daire fiyatıyla tekrar deneyin.
Yapılır ama koşullar zorlaşır. Daire talebi ve satış hızı düşük olduğu için müteahhitler daha yüksek kâr marjı ister; bu doğrudan arsa payını düşürür. Araçta kâr marjını '%30 — yüksek risk' seçeneğine çekip oranın nasıl değiştiğini görün. Sonuç düşük çıkıyorsa bu bölgenin gerçeği olabilir, müteahhidin insafsızlığı değil.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre Derince için ekonomik konut 16.400–22.900 ₺/m², standart konut 22.500–30.900 ₺/m², lüks konut 30.700–47.200 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 840–1.650 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 630–1.450 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızın yaklaşık %4 üstünde; fark Kocaeli piyasasındaki işçilik ve nakliye koşullarından geliyor.
İkisi de kendi maliyet ve risk varsayımına göre doğru olabilir. Farkın kaynağını sorun: malzeme kalitesi mi, teslim süresi mi, zemin varsayımı mı? Yüksek oran veren firma daha ucuz malzeme kullanacaksa bu size daha düşük değerde daire olarak geri döner. Araçtaki teklif değerlendirici ile ikisini de adil oranla karşılaştırın ve yapı sınıfını da eşitleyerek bakın.
Bu, sözleşmenin en kritik maddelerinden biridir ve uygulamada farklı yöntemler kullanılır: kat irtifakı kurulduktan sonra kısmi devir, teminat ipoteği karşılığı devir gibi. Her yöntemin riski farklıdır. Tapu devrini avukat görüşü almadan yapmayın — bu aracın çıktısı bu konuda size yol gösteremez.
Bu, arsa sahibinin en büyük riskidir ve sözleşmeyle yönetilir: gecikme cezası, fesih şartları, teminat (banka teminat mektubu veya ipotek) ve iş bitirme garantisi gibi maddeler bu riski azaltır. Müteahhidin bitirdiği önceki projeleri yerinde görmek ve mali gücünü sorgulamak da korunma yoludur. Bu maddeleri mutlaka avukatla kurgulayın.
Araçta en yüksek satış fiyatını Derince Merkez (~54.000 ₺/m²), en düşüğünü Liman / Antrepo Çevresi (~42.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Aynı standart maliyetle Derince Merkez için adil pay %23 çıkarken Liman / Antrepo Çevresi tarafında standart sınıf maliyeti satış fiyatını karşılamıyor; ekonomik sınıfla hesap %25 verir. Bu yüzden Adım 01’de doğru bölgeyi seçmek sonuçtaki en büyük farkı yaratır.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin ana konut hattı. Parseller orta büyüklükte, yapı stoğu eskimeye başlamış durumda.
Eğimli arazi. Bodrum katların bir kısmı açığa çıkabildiği için satılabilir alan artabilir; buna karşılık kazı ve istinat maliyeti yüksektir.
Ağır araç trafiği ve depolama alanları daire talebini sınırlıyor. Satış hızı düşük olduğu için oran ilçe ortalamasının altında kalır.
Körfez'e bakan konum daire fiyatını destekliyor. Üst katlarda manzara primi belirgin.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Arsanız başka bir Kocaeli ilçesindeyse aşağıdan ona geçin; her ilçe kendi satış fiyatı ve maliyet listesiyle hesaplanır.