Kartepe'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Mahalle ya da sokak adını yazın, harita oraya gitsin; ardından parselin köşelerini sırayla işaretleyin. Kartepe'de uydu görüntüsü güncel olsa da tapu sınırının yerine geçmez, bu yüzden alanı tapunuzla karşılaştırın. Komşu binaların kaç katlı olduğu, imar durumunuz hakkında da ipucu verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Burada projenin gelir tarafını kuruyoruz. Kartepe için gelen satış fiyatı bir başlangıç noktasıdır; yakın çevredeki yeni dairelerin ilan fiyatlarını girerseniz hesap mahallenize özel hâle gelir. Zemin iyileştirme gerekiyorsa maliyete eklemeyi unutmayın.
Elinizdeki teklifi yazın, adil oranla yan yana koyalım. Teklif düşük mü, piyasa seviyesinde mi, yoksa müteahhide fazla kâr mı bırakıyor — hepsini tek ekranda görün.
Sözlü teklif bağlayıcı değildir; rakamı mutlaka yazılı alın. Oranın yanında hangi dairelerin (kat, cephe) size kalacağını, teslim tarihini ve gecikme cezasını da netleştirin.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Bilgileriniz bölgenizdeki bir firmayla paylaşılır, birden fazla firmaya dağıtılmaz. Firmaları incelemiyoruz; bu nedenle referans kontrolünü kendiniz yapın ve sözleşmeyi hukuki açıdan inceletin. Görüşme sizi hiçbir şeye bağlamaz.
Kartepe için hazırlanan bu liste, aracın maliyet tarafında kullandığı rakamlardır. Fiyatlar Kocaeli piyasasındaki işçilik ve malzeme koşullarına göre ayarlanmıştır; yine de teklif almadan önce yerelde teyit edin.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 16.200 – 22.600 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 22.500 – 30.500 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 30.700 – 46.000 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 26.300 – 38.900 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 35.500 – 56.500 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 6.100 – 12.200 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 800 – 1.650 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 600 – 1.450 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 150 – 360 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 120 – 310 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 260 – 620 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 910 – 1.850 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.250 – 3.000 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 350 – 800 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.650 – 9.200 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 920.000 – 1.840.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 25.200 – 60.300 |
Emsal 0,50–0,80 bandındaysa çıkacak inşaat alanı sınırlı olur ve kat karşılığı çoğu zaman fizibil olmaz — araç bunu 'fizibil değil' olarak gösterir. Bu gerçek bir sonuçtur: düşük emsalli parsellerde müteahhitler ya çok düşük oran teklif eder ya da arsa sahibinden ilave nakit ister. Bu durumda arsayı satmak veya kendi imkânınızla tek ev yapmak daha mantıklı olabilir.
Örnek hesap: Kartepe Merkez tarafında 400 m², emsal 1,20 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 480 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 4 daire çıkar. Yeni daire satışı ~48.000 ₺/m², standart konut maliyeti 22.500–30.500 ₺/m² alındığında adil pay %14 civarında; bu da arsa sahibine yaklaşık 0,6 daire demek. Kendi imar değerlerinizle yukarıdaki araçta tekrar hesaplayın.
Bu tamamen imar planınızdaki yapı nizamına bağlıdır. Ayrık nizam ve düşük emsalli bölgelerde apartman yapılamaz. İmar durumu belgeniz 'ayrık nizam, 2 kat, TAKS 0,30, KAKS 0,60' gibi bir şey diyorsa, orada villa veya ikiz ev söz konusudur. Araca gerçek değerlerinizi girin; sonucun düşük çıkması hatalı hesap değil, planın gerçeğidir.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre Kartepe için ekonomik konut 16.200–22.600 ₺/m², standart konut 22.500–30.500 ₺/m², lüks konut 30.700–46.000 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 800–1.650 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 600–1.450 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızın yaklaşık %2 üstünde; fark Kocaeli piyasasındaki işçilik ve nakliye koşullarından geliyor.
Maşukiye ve çevresinde turizm ve doğal sit statüleri nedeniyle ek kısıtlar bulunabilir; bazı alanlarda yapılaşma özel izinlere tabidir. Bu kısıtlar imar durumu belgesinde ve plan notlarında görünür. Statü sorunu olan parsellerde sözleşme öncesi mutlaka belediyeden ve gerekirse ilgili kurumdan yazılı bilgi alın.
Evet, dolaylı olarak. Mevsimlik talep olan bölgelerde daire satışı yavaş ilerler; müteahhit bu riski kâr marjına yansıtır. Araçta kâr marjını '%30 — yüksek risk' yaparak bu etkiyi görebilirsiniz. Yazlık bölgelerde oranın merkez ilçelerden düşük olması normaldir.
Tarla vasfındaki taşınmazda kat karşılığı yapılamaz; önce imar planı içine alınması ve arsa vasfına dönüşmesi gerekir. Bu süreç belediye ve büyükşehir kararlarına bağlıdır, uzun sürebilir ve sonuçlanacağının garantisi yoktur. Vasıf değişikliği vaadi üzerine sözleşme imzalamayın. Tapunuzdaki vasfı ve imar durumunuzu kontrol ederek başlayın.
Ruhsat ve inşaat birlikte değerlendirildiğinde çoğu proje 2–4 yıl sürer. Araç inşaat alanına göre kaba bir süre verir; ruhsat, iskan ve olası plan sorunları bunun dışındadır. Sözleşmede sürenin ne zaman başlayacağı ve gecikmede ne olacağı net yazılmalıdır — en sık anlaşmazlık buradan çıkar.
Araçta en yüksek satış fiyatını Maşukiye / Yayla (~52.000 ₺/m²), en düşüğünü Arslanbey / OSB Çevresi (~38.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Aynı standart maliyetle Maşukiye / Yayla için adil pay %21 çıkarken Arslanbey / OSB Çevresi tarafında standart sınıf maliyeti satış fiyatını karşılamıyor; ekonomik sınıfla hesap %18 verir. Bu yüzden Adım 01’de doğru bölgeyi seçmek sonuçtaki en büyük farkı yaratır.
Kartepe tek bir piyasa değil: mahalleden mahalleye satış fiyatı, parsel büyüklüğü ve imar koşulları farklılaşıyor. Hangi bölgede neye dikkat etmeniz gerektiğini aşağıda özetledik.
İlçenin ana konut hattı. Apartman dokusu var ama emsaller merkez ilçelere göre düşük.
Turizm ve yazlık talebi fiyatı destekliyor ama emsal çok düşük; birçok parselde ayrık nizam villa şartı var. Kat karşılığı çoğu zaman fizibil olmaz.
Gelişen konut bölgesi. Parseller geniş, arsa maliyeti düşük.
Sanayi komşuluğu. Konut talebi sınırlı; oran ilçe ortalamasının altında kalır.
Adil payı öğrendiniz; şimdi bunu sözleşmeye dökme zamanı. Aşağıdaki kaynakları kayıt olmadan kullanabilirsiniz.
Arsanız başka bir Kocaeli ilçesindeyse aşağıdan ona geçin; her ilçe kendi satış fiyatı ve maliyet listesiyle hesaplanır.