Karamürsel'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Yapı sınıfı maliyeti, emsal ise satılabilir alanı belirler — sonuçtaki farkın büyük kısmı bu iki seçimden gelir. Karamürsel için imar planı parsel parsel değişebildiği için emsal değerini belgeden teyit etmeden müteahhitle oran konuşmayın.
Satış fiyatı ve kâr marjı, adil oranı doğrudan belirleyen iki varsayımdır. Kendi bölgenizdeki güncel m² fiyatını girin; müteahhidin kâr marjını ise riski ve satış süresini düşünerek seçin.
Teklifi yüzde, daire adedi ya da m² olarak yazabilirsiniz. Araç onu adil oranla kıyaslar; aradaki farkın kaç daireye ve kaç liraya karşılık geldiğini, müteahhidin bu teklifle ne kadar kâr ettiğini görürsünüz.
Sözlü teklif bağlayıcı değildir; rakamı mutlaka yazılı alın. Oranın yanında hangi dairelerin (kat, cephe) size kalacağını, teslim tarihini ve gecikme cezasını da netleştirin.
Adınızı ve telefonunuzu yazın; talebinizi Karamürsel'de kat karşılığı proje yapan bir inşaat firmasına iletelim. Hesap sonucunuz ve arsa ölçünüz talebe kendiliğinden eklenir, firma sizi bu bilgilerle arar.
Bilgileriniz bölgenizdeki bir firmayla paylaşılır, birden fazla firmaya dağıtılmaz. Firmaları incelemiyoruz; bu nedenle referans kontrolünü kendiniz yapın ve sözleşmeyi hukuki açıdan inceletin. Görüşme sizi hiçbir şeye bağlamaz.
Tablodaki aralıklar Karamürsel için derlediğimiz 2026 referans maliyetleridir ve brüt inşaat m²’si üzerinden verilir. Malzeme sınıfı ve proje büyüklüğü fiyatı aşağı ya da yukarı çekebilir.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 16.300 – 22.000 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 22.300 – 30.200 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 30.600 – 45.300 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 26.500 – 37.700 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 35.300 – 55.200 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 6.000 – 12.200 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 810 – 1.650 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 610 – 1.400 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 150 – 350 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 120 – 300 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 250 – 600 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 910 – 1.850 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.200 – 3.000 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 350 – 810 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.550 – 9.050 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 920.000 – 1.790.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 25.400 – 59.600 |
İnşaat maliyeti Türkiye genelinde benzerken daire satış fiyatı küçük ilçelerde düşüktür. Gelir azalıp maliyet sabit kalınca arsaya kalan pay küçülür. Bu, müteahhidin insafsızlığı değil aritmetiğin sonucudur. Bazı bölgelerde hesap 'fizibil değil' bile çıkabilir — o zaman kat karşılığı yerine satış veya kendi imkânınızla yapı düşünülmelidir.
Örnek hesap: Kırsal / Köyler tarafında 350 m², emsal 1,60 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 560 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 4 daire çıkar. Ancak ~30.000 ₺/m² satış fiyatı, standart konut maliyetini (22.300–30.200 ₺/m²) ve müteahhit kârını karşılamıyor; bu sınıfta kat karşılığı kâğıt üzerinde dengelenmiyor. Ekonomik sınıfta da anlamlı bir pay çıkmıyor; arsa satışı ya da kendi yapımınız daha gerçekçi olabilir. Kendi mahallenizdeki güncel daire fiyatıyla tekrar deneyin.
Müteahhit daireleri satana kadar parası bağlı kalır; satış ne kadar yavaşsa finansman maliyeti ve riski o kadar büyür. Bunu kâr marjına yansıtır. Araçta kâr marjını '%30 — yüksek risk' yaparsanız Karamürsel gibi bölgelerin gerçeğine daha yakın bir sonuç görürsünüz.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre Karamürsel için ekonomik konut 16.300–22.000 ₺/m², standart konut 22.300–30.200 ₺/m², lüks konut 30.600–45.300 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 810–1.650 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 610–1.400 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızla hemen hemen aynı seviyede.
Sahil hattında zemin katta ticari kullanım, konuttan yüksek m² fiyatı getirebilir ve bu arsa payını yükseltir. Araçta yapı sınıfı olarak 'Karma (Ticari + Konut)' seçeneğini deneyin — cephe genişliği uygunsa fark belirgin olabilir. Ancak ticari alan satışı da konuttan yavaş olabilir; bu ikisini birlikte değerlendirin.
Emsal aynı kaldığı sürece toplam inşaat alanı değişmez, dolayısıyla oran büyük ölçüde aynı kalır. Ancak kat adedi düşükse aynı emsali sığdırmak için daha geniş taban alanı gerekir — TAKS buna izin vermiyorsa emsalinizi tam kullanamazsınız. Araç bu uyumsuzluğu yakalar ve uyarı gösterir.
Küçük ilçelerde yerel müteahhidin avantajı bölgeyi ve belediye sürecini tanımasıdır; dezavantajı mali kapasitesinin sınırlı olabilmesidir. Her iki durumda da bitirdiği projeleri yerinde görün ve mali gücünü sorgulayın. İşin yarıda kalma riski, arsa sahibinin en büyük riskidir ve sözleşmedeki teminat maddeleriyle yönetilir.
İmar planları güncellenebilir; beş yıl önce alınmış bir belgedeki emsal bugün geçerli olmayabilir. Karamürsel Belediyesi imar müdürlüğünden yeni tarihli imar durumu belgesi alın. Hesabınızın tamamı bu sayının üzerine kurulu olduğu için eski belgeyle görüşmeye oturmak sizi yanlış bir beklentiye sokar.
Araçta en yüksek satış fiyatını Sahil / Yazlık Bölgesi (~48.000 ₺/m²), en düşüğünü Kırsal / Köyler (~30.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Aynı standart maliyetle Sahil / Yazlık Bölgesi için adil pay %15 çıkarken Kırsal / Köyler tarafında standart sınıf maliyeti satış fiyatını karşılamıyor, ekonomik sınıfta da pay çok düşük kalıyor. Bu yüzden Adım 01’de doğru bölgeyi seçmek sonuçtaki en büyük farkı yaratır.
Aşağıdaki kartlar Karamürsel'de öne çıkan bölgeleri ve her birinde oranı belirleyen başlıca etkenleri gösterir. Fiyat rozetleri aracın o bölge için kullandığı başlangıç satış değeridir.
İlçenin ana konut hattı. Parseller orta büyüklükte; yerel talep istikrarlı ama sınırlı.
Yazlık ve manzara talebi fiyatı destekliyor ama satış mevsimsel; müteahhit bu riski kâr marjına yansıtıyor.
Köy yerleşimi. Birçok parselde imar yok ya da emsal çok düşük; kat karşılığı genellikle uygulanabilir değil.
Konut talebi zayıf. Oran ilçe ortalamasının altında kalır.
Oranı netleştirdikten sonra sözleşme ve daire paylaşımına geçebilirsiniz. Aşağıdaki araçlar ücretsizdir ve üyelik gerektirmez.
Arsanız başka bir Kocaeli ilçesindeyse aşağıdan ona geçin; her ilçe kendi satış fiyatı ve maliyet listesiyle hesaplanır.