Darıca'da arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; projeden kaç daire çıkacağını, arsanızın değer payını ve adil paylaşım oranını hesaplayalım.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Yapı sınıfı maliyeti, emsal ise satılabilir alanı belirler — sonuçtaki farkın büyük kısmı bu iki seçimden gelir. Darıca için imar planı parsel parsel değişebildiği için emsal değerini belgeden teyit etmeden müteahhitle oran konuşmayın.
Başlangıç satış fiyatı kaba bir tahmindir. Arsanızın bulunduğu sokaktaki yeni konut fiyatıyla güncellerseniz oran gerçekçi hâle gelir. Kâr marjını da bölgedeki satış hızına göre seçin: hızlı satılan yerlerde müteahhit daha düşük marjla çalışabilir.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Kat karşılığı teklifi almak için formu doldurun. Arsa bilgileriniz ve hesap özetiniz otomatik eklenir; Darıca'da iş yapan bir firma talebinizi değerlendirip sizinle iletişime geçer.
Bilgileriniz bölgenizdeki bir firmayla paylaşılır, birden fazla firmaya dağıtılmaz. Firmaları incelemiyoruz; bu nedenle referans kontrolünü kendiniz yapın ve sözleşmeyi hukuki açıdan inceletin. Görüşme sizi hiçbir şeye bağlamaz.
Aşağıdaki birim fiyatlar hesaplama aracının kullandığı değerlerdir (Darıca, 2026). İnşaat kalemleri brüt alan, zemin etüdü arsa alanı, asansör ise adet üzerinden hesaplanır.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 17.100 – 23.500 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 23.500 – 32.400 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 32.400 – 48.500 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 27.400 – 40.200 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 36.800 – 58.100 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 6.350 – 13.000 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 850 – 1.750 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 640 – 1.500 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 160 – 370 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 130 – 320 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 270 – 640 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 950 – 1.900 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.300 – 3.250 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 370 – 850 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.800 – 9.600 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 950.000 – 1.900.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 26.800 – 64.000 |
Sahil hattında daire fiyatı yüksek olduğu için oran %40–50'ye çıkabiliyor; merkez ve iç mahallelerde %30–40, sanayi komşuluğunda daha düşük. Ancak Bayramoğlu gibi düşük emsalli bölgelerde daire fiyatı yüksek olsa da az inşaat hakkı çıkar — bu iki etki birbirini dengeler. Kendi emsalinizle hesaplayın.
Örnek hesap: Osmangazi / Yeni Siteler tarafında 750 m², emsal 1,25 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 938 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 7 daire çıkar. Yeni daire satışı ~62.000 ₺/m², standart konut maliyeti 23.500–32.400 ₺/m² alındığında adil pay %30 civarında; bu da arsa sahibine yaklaşık 2,1 daire demek. Kendi imar değerlerinizle yukarıdaki araçta tekrar hesaplayın.
Bu tamamen imar planınıza bağlıdır. Düşük yoğunluklu (ayrık nizam, düşük emsal) planlanmış bölgelerde apartman yapılamaz; emsaliniz 0,30–0,60 bandındaysa çıkacak inşaat alanı sınırlıdır ve kat karşılığı çoğu zaman fizibil olmaz. Araca gerçek emsalinizi girin — sonuç 'fizibil değil' çıkarsa bu gerçek bir sinyaldir, arsayı satmak daha mantıklı olabilir.
Dolaylı olarak, bölgenin m² satış fiyatı üzerinden. Ancak manzara primi katlara göre çok farklı dağılır: üst katlar ve deniz cephesi belirgin değerli, arka cephe zemin kat çok daha ucuzdur. Araç ortalama bir m² fiyatı kullanır. Bu yüzden manzaralı parsellerde hangi dairelerin size verileceği, oranın kendisi kadar önemlidir.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre Darıca için ekonomik konut 17.100–23.500 ₺/m², standart konut 23.500–32.400 ₺/m², lüks konut 32.400–48.500 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 850–1.750 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 640–1.500 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızın yaklaşık %7 üstünde; fark Kocaeli piyasasındaki işçilik ve nakliye koşullarından geliyor.
Genellikle evet. İki küçük parselin birleşmesi çekme mesafelerinden kaynaklanan kayıpları azaltır, daha verimli bir plan ve bazen daha yüksek daire sayısı çıkarır; müteahhit için de proje daha cazip olur. Ancak tevhit (birleştirme) işlemi imar mevzuatına tabidir ve tüm maliklerin anlaşmasını gerektirir. Fikir aşamasındaysanız her iki senaryoyu da araçta ayrı ayrı hesaplayıp karşılaştırın.
Bu araç sayısal fizibilite verir; sözleşme ayrı bir uzmanlık alanıdır. Uygulamada en çok sorun çıkaran başlıklar: teslim süresi ve gecikme cezası, tapunun hangi aşamada devredileceği, müteahhidin arsa üzerine ipotek koyup koyamayacağı, iş yarıda kalırsa ne olacağı, malzeme şartnamesi. İmzalamadan önce mutlaka bir avukata inceletin.
Ruhsat süreci ve inşaat birlikte değerlendirilmeli. Araç inşaat alanına göre kaba bir süre tahmini verir ama ruhsat, iskan ve olası plan sorunları bunun dışındadır; toplam süre çoğu projede 2–4 yıla ulaşır. Sözleşmede sürenin ne zaman başlayacağı (ruhsat tarihi mi, sözleşme tarihi mi) net yazılmalıdır — en sık anlaşmazlık buradan çıkar.
Araçta en yüksek satış fiyatını Bayramoğlu / Sahil (~85.000 ₺/m²), en düşüğünü Darıca Küçük Sanayi (~52.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Aynı standart maliyetle Bayramoğlu / Sahil için adil pay %49, Darıca Küçük Sanayi için %16 çıkıyor — aradaki fark 32 puan. Bu yüzden Adım 01’de doğru bölgeyi seçmek sonuçtaki en büyük farkı yaratır.
Aşağıdaki kartlar Darıca'da öne çıkan bölgeleri ve her birinde oranı belirleyen başlıca etkenleri gösterir. Fiyat rozetleri aracın o bölge için kullandığı başlangıç satış değeridir.
İlçenin en değerli hattı. Villa ve düşük yoğunluklu yapı dokusu nedeniyle emsal genellikle düşük — daire fiyatı yüksek olsa da az inşaat hakkı çıktığı için hesabı mutlaka kendi emsalinizle yapın.
Yoğun apartman dokusu, çoğu 1990'lar yapısı. Dönüşüm baskısı yüksek; parseller küçük ve hisseli olma ihtimali fazla.
Yeni gelişen site bölgesi. Geniş parseller ve planlı imar; müteahhit ilgisi yüksek, süreç merkeze göre daha az sorunlu.
Sanayi komşuluğu daire fiyatını aşağı çekiyor. Konut talebi sınırlı olduğu için müteahhit kâr beklentisi yükselebilir, bu da arsa payını düşürür.
Adil payı öğrendiniz; şimdi bunu sözleşmeye dökme zamanı. Aşağıdaki kaynakları kayıt olmadan kullanabilirsiniz.
Kocaeli içindeki diğer ilçelerin sayfaları aşağıda. Her sayfada o ilçeye ait bölge fiyatları, maliyet listesi ve sorular ayrı hazırlanmıştır.