Çayırova'da arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Kat karşılığı hesabının en belirleyici sayısı, bölgenizdeki yeni daire m² satış fiyatıdır. Aynı emsal, aynı maliyet — ama İstanbul'da %50 olan oran, küçük bir ilçede %25'e inebilir. İlinizi seçtiğinizde harita oraya odaklanır ve başlangıç değerlerini bölgeye göre ayarlarız.
Konum düğmesiyle bulunduğunuz yeri açabilir ya da arama kutusunu kullanabilirsiniz. Parseli çizdiğinizde alan, çevre ve en uzun kenar otomatik hesaplanır. Ölçüm uydu fotoğrafına dayandığı için resmi sınır sayılmaz; tapu alanınız farklıysa elle girin.
Aşağıdaki varsayılanlar tipik bir apartman projesine göre ayarlıdır. Kendi parselinizin emsal (KAKS) ve TAKS değerlerini imar durumu belgesinden alıp girerseniz sonuç gerçeğe çok daha yakın olur; belge genellikle birkaç iş gününde çıkar.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Elinizdeki teklifi yazın, adil oranla yan yana koyalım. Teklif düşük mü, piyasa seviyesinde mi, yoksa müteahhide fazla kâr mı bırakıyor — hepsini tek ekranda görün.
Sözlü teklif bağlayıcı değildir; rakamı mutlaka yazılı alın. Oranın yanında hangi dairelerin (kat, cephe) size kalacağını, teslim tarihini ve gecikme cezasını da netleştirin.
Çayırova için ücretsiz danışmanlık talebi bırakın. Çizdiğiniz arsa, imar değerleri ve adil oran hesabınız talebe otomatik eklenir; bölgenizde çalışan bir inşaat firması sizinle doğrudan iletişime geçer.
Bilgileriniz bölgenizdeki bir firmayla paylaşılır, birden fazla firmaya dağıtılmaz. Firmaları incelemiyoruz; bu nedenle referans kontrolünü kendiniz yapın ve sözleşmeyi hukuki açıdan inceletin. Görüşme sizi hiçbir şeye bağlamaz.
Çayırova'da anahtar teslim konut yapımı için 2026 yılı referans birim fiyatları. Alt değer sade işçilik ve standart malzemeyi, üst değer daha nitelikli uygulamayı gösterir; kesin rakamı müteahhidin keşfi belirler.
| Kalem | Birim | Fiyat (₺) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | ||
| Ekonomik konut inşaat maliyeti | m² | 17.100 – 23.500 |
| Standart konut inşaat maliyeti | m² | 23.700 – 31.900 |
| Lüks konut inşaat maliyeti | m² | 31.900 – 48.200 |
| Karma yapı inşaat maliyeti | m² | 27.500 – 40.600 |
| Villa / az katlı lüks inşaat maliyeti | m² | 37.100 – 58.700 |
| Mevcut yapı güçlendirme (kolon/perde) | m² | 6.450 – 12.600 |
| Proje giderleri | ||
| Ruhsat, harç ve proje bedelleri | m² | 850 – 1.700 |
| Altyapı, çevre düzenleme, peyzaj | m² | 640 – 1.500 |
| Yapı denetim bedeli | m² | 160 – 380 |
| Zemin etüdü ve raporu | arsa m² | 130 – 320 |
| İskan (yapı kullanma izni) harçları | m² | 260 – 640 |
| Arsaya bağlı ek maliyetler | ||
| Mevcut yapı yıkımı ve nakli | m² | 950 – 1.900 |
| Zemin iyileştirme (kazık/jet grout) | m² | 1.250 – 3.200 |
| Hafriyat kazısı ve nakli | m³ | 370 – 840 |
| İstinat duvarı / perde beton | m² | 4.850 – 9.550 |
| Asansör (durak sayısına göre) | adet | 950.000 – 1.920.000 |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | daire | 26.300 – 64.200 |
Bekleme kararının iki yüzü var. Arsa değeri artarsa payınız artar; ama inşaat maliyetleri de artıyor ve bu ters yönde çalışır. Ayrıca imar planı değişebilir — emsaliniz düşerse bugünkü hesap geçersiz olur. Araçla bugünkü değeri hesaplayın, bunu arsanın güncel satış fiyatıyla karşılaştırın ve kararı bir gayrimenkul danışmanıyla konuşun. Araç size 'bekle' ya da 'ver' demez, sadece bugünkü rakamı gösterir.
Yeni planlanan bölgelerde emsal genellikle planlıdır ve imar durumu belgesinden net okunur. Ancak plan henüz askıdaysa ya da itiraz sürecindeyse değerler değişebilir. Askıdaki plana göre sözleşme yapmayın — kesinleşmiş imar durumu belgesiyle ilerleyin.
Örnek hesap: Yeni Site Bölgeleri tarafında 550 m², emsal 1,20 olan bir arsada emsale giren inşaat alanı 660 m² olur; 120 m² brüt daireyle yaklaşık 5 daire çıkar. Yeni daire satışı ~64.000 ₺/m², standart konut maliyeti 23.700–31.900 ₺/m² alındığında adil pay %32 civarında; bu da arsa sahibine yaklaşık 1,6 daire demek. Kendi imar değerlerinizle yukarıdaki araçta tekrar hesaplayın.
Bu sayfadaki 2026 referans listesine göre Çayırova için ekonomik konut 17.100–23.500 ₺/m², standart konut 23.700–31.900 ₺/m², lüks konut 31.900–48.200 ₺/m² bandında. Bunlara ruhsat-harç-proje için 850–1.700 ₺/m² ve altyapı-peyzaj için 640–1.500 ₺/m² eklenir. Liste, Türkiye geneli referansımızın yaklaşık %6 üstünde; fark Kocaeli piyasasındaki işçilik ve nakliye koşullarından geliyor.
Küçük parsellerde çekme mesafeleri nedeniyle kullanılabilir taban alanı orantısız küçülür; 250 m² altındaki parsellerde proje çoğu zaman verimsiz olur ve müteahhit ilgisi düşer. Çözüm genellikle komşu parselle birleşmektir (tevhit). Araçta iki senaryoyu ayrı ayrı hesaplayıp farkı görebilirsiniz — çıkan daire sayısındaki artış çoğu zaman şaşırtıcıdır.
Bölgenizde satılan dairelerin ortalamasını girin. Bu sayı toplam daire adedini belirler ama oranı doğrudan değiştirmez — oran, alan ve değer üzerinden hesaplanır. Küçük daireli plan daha çok bağımsız bölüm çıkarır, bu da payınızın daha kolay bölünmesini sağlar; büyük daireli planda 'küsuratlı daire' sorunu daha sık yaşanır.
Dolaylı olarak. Sanayi çevresindeki mahallelerde kira getirisi güçlü ama satış fiyatı sınırlıdır. Kat karşılığı hesabı satış fiyatı üzerinden yapılır; yüksek kira getirisi bu hesaba yansımaz. Ancak siz daireleri satmayıp kiraya verecekseniz, düşük oranı kabul etmek yine de mantıklı olabilir. Bu değerlendirmeyi kendi yatırım planınıza göre yapın.
Yasal bir zorunluluk yok, ama ciddi bir firma bunu açıklayabilir. Kaba bir maliyet dökümü isteyin: m² inşaat maliyeti, ruhsat ve harçlar, zemin durumu, öngördüğü satış fiyatı. Bu dört sayıyı alıp araca girerseniz, onun oranı nasıl bulduğunu kendiniz görürsünüz. Açıklamaktan kaçınan bir firmayla ilerlemek risklidir.
Araçta en yüksek satış fiyatını Şekerpınar (~72.000 ₺/m²), en düşüğünü TOSB / Sanayi Komşuluğu (~54.000 ₺/m²) için kullanıyoruz. Aynı standart maliyetle Şekerpınar için adil pay %40, TOSB / Sanayi Komşuluğu için %20 çıkıyor — aradaki fark 20 puan. Bu yüzden Adım 01’de doğru bölgeyi seçmek sonuçtaki en büyük farkı yaratır.
Bölge seçimi sonucu doğrudan etkiler; Çayırova'da aynı büyüklükteki iki arsa, bulundukları yere göre çok farklı pay getirebilir. Kendi bölgenize ait notu okuyup hesabı ona göre yorumlayın.
Yoğun konut dokusu, güçlü talep. İstanbul'a ulaşım kolaylığı daire fiyatını destekliyor.
İlçenin en değerli hattı. Planlı yapılaşma ve geniş parseller; müteahhit ilgisi yüksek.
Yeni gelişen konut alanları. Emsal planlı, süreç görece sorunsuz; arsa fiyatları hızlı artıyor.
Sanayi tesislerine yakın mahalleler. Daire fiyatı sınırlı ama işçi konutu talebi kira tarafını destekliyor.
Oranı netleştirdikten sonra sözleşme ve daire paylaşımına geçebilirsiniz. Aşağıdaki araçlar ücretsizdir ve üyelik gerektirmez.
Kocaeli ilçeleri arasında daire fiyatları belirgin şekilde değişir. İlçenizi seçerek o ilçenin referans değerleriyle hesap yapın.