Arsa Sahipleri İçin — Uydu Haritası Destekli

Ankara Kat Karşılığı Arsa Hesaplama

Ankara'da arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Kamu istihdamı ve öğrenci nüfusu talebi yıl boyu ayakta tutuyor, merkez ilçelerdeki eski yapı stoğu dönüşüm baskısı yaratıyor, kırsal ilçelerde ise tahıl ovasının tarım statüsü yapılaşmayı sınırlıyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.

4
Yapı Sınıfı
25
İlçe
±5%
Ölçüm Hassasiyeti
2026
Fiyat Yılı
Adım 01

İlçenizi seçin

Ankara'da ilçeler arasındaki daire fiyatı farkı üç kata yaklaşıyor: Gölbaşı ve Çankaya'da metrekare 65.000 ₺'nin üzerindeyken Bala, Evren ve Şereflikoçhisar'da 26.000 ₺'nin altında kalıyor. İlçenizi seçin, o ilçenin satış fiyatı ve yapı stoğuna göre hesaplayalım.

Adım 02

Arsanızı haritada çizin

Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.

İlk köşeye tıklayın.
0 m²
Arsa Alanı
0 m²
Toplam İnşaat
0
Tahmini Daire
0 m
Çevre / En Uzun Kenar
Tapudaki alanı biliyor musunuz? çizim yerine elle girin — daha doğru olur
Adım 03

İmar durumu ve yapı sınıfı

Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.

Adım 04

Değerler ve ek maliyetler

Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.

🤝 Elinize bir teklif geldi mi?

Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.

Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.

Adil Paylaşım Oranı (Arsa Sahibi)
—
Önce arsanızı çizin veya alanı elle girin
Adım 05
🎯 Ücretsiz Danışmanlık

Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.

Talebiniz doğrudan gönderilir.
📍 Neden bölgenizdeki firma?
  • Bitirdiği binaları gidip görebilirsiniz. Aynı ilçede tamamladığı işleri yerinde inceleyip malzeme kalitesini, işçiliği ve teslim durumunu kendi gözünüzle değerlendirebilirsiniz. Kat karşılığında en güvenilir referans kontrolü budur — uzaktan gelen firmada bu imkân yoktur.
  • Hesabınız elinizde görüşmeye oturursunuz. Arsa sahiplerinin çoğu teklif edilen oranı kıyaslayacak bir referansa sahip olmadan pazarlığa giriyor. Yukarıdaki hesap size adil oranı, çıkacak daire sayısını ve arsanızın proje değerini verir.
  • Ruhsat sürecini bilen firma gerçekçi tarih verir. O belediyede ruhsatın kaç ayda çıktığını bilmeyen firma iyimser bir teslim tarihi söyler; gecikme tartışması genellikle buradan doğar.
  • Bölge fiyatını bilen firma gerçekçi oran verir. Mahallenizdeki daire fiyatını ve satış hızını bilmeyen firma ya baştan düşük teklif eder ya sonradan pazarlığa döner.

Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.

Yasal Uyarı: Kat Karşılığı Arsa Hesaplama bir inşaat firması değildir, kat karşılığı sözleşmelerine taraf olmaz ve hukuki/mali danışmanlık vermez. Platformumuz yalnızca, ilettiğiniz iletişim bilgilerinin bölgenizdeki bağımsız bir inşaat firmasıyla paylaşılmasını sağlayan bir eşleştirme hizmetidir. Görüşme, teklif, sözleşme ve sonrasında doğabilecek her türlü anlaşmazlıktan doğan sorumluluk tarafınız ile ilgili firma arasındadır; kesin şartlar için bir avukattan destek almanızı öneririz.
Referans fiyat listesi

Ankara inşaat birim maliyetleri 2026 fiyat tablosu

Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.

Sık sorulanlar

Kat karşılığı hakkında merak edilenler

Ankara'da kat karşılığı oranı ne kadar olur?

Tek bir oran yok. Çankaya, Gölbaşı ve Yenimahalle'nin değerli hatlarında daire m² fiyatı yüksek olduğu için arsa payı %40–48 bandına çıkabiliyor; Keçiören, Mamak ve Sincan'da %30–38, kırsal ilçelerde %20–28 civarında kalıyor. Belirleyici olan bölgenizdeki yeni daire satış fiyatı ile emsaldir — yukarıdaki araç bu hesabı sizin verilerinizle yapar.

Kentsel dönüşüm kapsamındaysam ne değişir?

Altındağ, Mamak ve Keçiören'de yapı stoğunun önemli kısmı riskli yapı tespitine konu olabilecek yaşta. Riskli yapı tespiti yaptırılan binalarda bazı harç ve vergi muafiyetleri ile kira yardımı gibi destekler gündeme gelebilir; bunlar projenin maliyetini ve dolayısıyla paylaşım oranını etkiler. Kapsam ve şartlar mevzuata ve başvuru zamanına göre değişir. Bu araç bu destekleri hesaba katmaz — belediyeden ve bir avukattan bilgi alın.

Emsalimi nereden öğrenirim?

Arsanızın bağlı olduğu ilçe belediyesinin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Ankara'da plan notları birçok bölgede kat adedini ayrıca sınırlıyor; emsal yüksek olsa bile Hmax nedeniyle o emsali kullanamayabilirsiniz.

Tarım arazisi statüsü arsamı nasıl etkiler?

Polatlı, Haymana, Bala ve Şereflikoçhisar hattındaki parsellerin büyük kısmı tahıl tarımı yapılan araziler ve konut yapılaşmasına kapalı olabiliyor; vasıf değişikliği ancak belirli koşullarda mümkün olur. Bu, kat karşılığı fizibilitesinin tamamını değiştiren bir konudur. Tapudaki vasfı ve imar planındaki kullanım kararını belediyeden ve tarım il müdürlüğünden kontrol etmeden görüşmeye oturmayın.

Memur ve öğrenci talebi projeyi nasıl etkiler?

Olumlu etkiler. Ankara'da konut talebi turizm bölgelerinin aksine sezona bağlı değil; kamu istihdamı ve üniversite nüfusu yıl boyu kira ve satış talebi yaratıyor. Bu, müteahhidin satış riskini düşürdüğü için oranları aynı fiyat seviyesindeki başka illere göre bir miktar yukarı taşıyabiliyor.

Teklif düşük geldi, pazarlık payı var mı?

Önce nedenini anlayın. Düşük teklifin haklı sebepleri olabilir: düşük emsal, Hmax kısıtı, eğimli arazide hafriyat maliyeti ya da uzun ruhsat süreci. Araçtaki teklif değerlendirici ile gelen oranı hesapladığımız adil oranla karşılaştırın; fark yüzde puan ve daire cinsinden görünür. Ankara merkez ilçelerinde müteahhit sayısı yüksek olduğu için birden fazla teklif alma şansınız var — tek teklifle karar vermeyin.

Ankara ilçelerinde kat karşılığı talebi neden farklı?

İlçelerin imar düzeni, parsel büyüklüğü ve daire satış fiyatı birbirinden çok farklı; bu da müteahhidin verebileceği oranı doğrudan etkiliyor. Aşağıda her ilçenin öne çıkan piyasa profili yer alıyor.

Çankaya

~68.000 ₺/m² daire

Ankara'nın en değerli ve en köklü ilçesi. Merkez mahallelerde yapı stoğu eski ve parseller küçük; Çayyolu–Ümitköy hattı ise planlı site dokusuyla ayrı bir piyasa.

Gölbaşı

~74.000 ₺/m² daire

Metrekare fiyatında Ankara'nın zirvesi. İncek hattındaki villa ve nitelikli proje yoğunluğu ilçe ortalamasını yukarı taşıyor; göl çevresinde koruma kaynaklı kısıtlar var.

Yenimahalle

~54.000 ₺/m² daire

Batıkent hattındaki yeni bina talebi zirvede; Ostim ve İvedik sanayi bölgeleri ilçeye yıl boyu istihdam kaynaklı konut talebi getiriyor.

Etimesgut

~50.000 ₺/m² daire

Eryaman ve Bağlıca hattındaki yeni konut stoğu ilçeyi Ankara'nın en hızlı değerlenen merkez ilçelerinden biri yaptı. Ulaşım yatırımları fiyatı destekliyor.

Keçiören

~40.000 ₺/m² daire

Nüfusu en yüksek ilçelerden biri. Etlik hattında hastane yatırımları talebi destekliyor; genelinde yapı stoğu eski ve dönüşüm alanı geniş.

Mamak

~36.500 ₺/m² daire

Kentsel dönüşüm kaynaklı arz fazlası fiyat artış hızını baskılıyor. Konutlar Ankara'nın en kısa sürede alıcı bulduğu ilçelerden birinde satılıyor.

Sincan

~35.000 ₺/m² daire

OSB ve sanayi istihdamı konut talebini yıl boyu ayakta tutuyor. Konutlar Ankara'nın en kısa pazarlama süresine sahip ilçelerinden birinde satılıyor.

Altındağ

~37.000 ₺/m² daire

Ankara'nın tarihi çekirdeği. Ulus ve Hamamönü çevresinde koruma kararları yapılaşmayı sınırlıyor; kuzeyde ise geniş dönüşüm alanları var.

Pursaklar

~40.000 ₺/m² daire

Kuzey aksının en hızlı gelişen ilçesi. Sanayi istihdamı ve toplu konut arzı bir arada; kira getirisi Ankara ortalamasının üzerinde.

Kahramankazan

~37.000 ₺/m² daire

ASO organize sanayi bölgeleri ve havalimanı erişimi ilçeyi Ankara'nın sanayi merkezlerinden biri yaptı. Konut talebi istihdama bağlı ve istikrarlı.

Çubuk

~34.000 ₺/m² daire

Esenboğa Havalimanı erişimi ve Ankara merkeze yakınlık talebi destekliyor; havalimanı çevresinde irtifa kaynaklı kat sınırları gündeme gelebiliyor.

Akyurt

~33.000 ₺/m² daire

Nüfusu en hızlı artan ilçelerden biri. OSB istihdamı ve havalimanı yakınlığı kira getirisini Ankara ortalamasının üzerine taşıyor.

Elmadağ

~30.000 ₺/m² daire

Kira seviyesi Ankara'nın en düşüğü. Hasanoğlan ve Lalahan hattında sanayi istihdamı var ama konut talebi büyük ölçüde yerel.

Polatlı

~27.000 ₺/m² daire

Ankara'nın en büyük tarım ilçesi. Tahıl ovası ve Gordion antik kenti çevresinde yapılaşma kısıtları var; konut talebi yerel ve istikrarlı.

Beypazarı

~32.000 ₺/m² daire

Tarihi konak dokusu ve kültür turizmi ilçenin kimliğini belirliyor. Koruma alanında yapılaşma kısıtlı; Çayırhan'da ise madencilik istihdamı var.

Nallıhan

~33.000 ₺/m² daire

Son bir yılda Ankara'nın en hızlı değer kazanan ilçelerinden biri. Kuş cenneti ve doğa turizmi talebi besliyor; konut arzı çok sınırlı.

Kızılcahamam

~34.000 ₺/m² daire

Termal turizm ve Soğuksu Milli Parkı ilçenin kimliğini belirliyor. İkinci konut talebi var ama milli park ve orman sınırı yapılaşmayı kısıtlıyor.

Ayaş

~29.000 ₺/m² daire

Son bir yılda yüksek değer artışı gösteren küçük ilçelerden biri. Bağ ve bahçe kültürü baskın, konut talebi büyük ölçüde yerel.

Güdül

~25.000 ₺/m² daire

Kirmir Vadisi ve kaya mezarlarıyla bilinen küçük ilçe. Nüfus azalıyor, konut talebi neredeyse tamamen yerel.

Çamlıdere

~25.000 ₺/m² daire

Ankara'nın içme suyu havzasını barındıran orman ilçesi. Baraj havzası kararları yapılaşmayı geniş alanda kısıtlıyor.

Haymana

~28.000 ₺/m² daire

Kaplıcalarıyla bilinen tarım ilçesi. Kira getirisi Ankara'nın en yükseklerinden ama konut fiyatı en düşükler arasında.

Bala

~24.000 ₺/m² daire

Geniş yüzölçümlü tarım ve hayvancılık ilçesi. Karaali kaplıcaları dışında turizm talebi sınırlı; nüfus azalıyor.

Kalecik

~30.500 ₺/m² daire

Son bir yılda Ankara'nın en hızlı değer kazanan ilçesi. Bağcılık ve kale çevresindeki tarihi doku öne çıkıyor; konut arzı çok sınırlı.

Şereflikoçhisar

~26.000 ₺/m² daire

Ankara'nın en güneydeki ilçesi, Tuz Gölü kıyısında. Konut fiyatı il genelinin en düşükleri arasında; talep tamamen yerel.

Evren

~20.000 ₺/m² daire

Ankara'nın en küçük ilçesi. Nüfus çok az, konut talebi neredeyse tamamen yerel; kat karşılığı fizibilitesi çoğu parselde oluşmuyor.

Bunlar da işinize yarayabilir

Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.

Kat Karşılığı Arsa Hesaplama AracıTüm Türkiye için genel sürüm: arsanızı çizin, adil paylaşım oranını görün. Arsa Karşılığı Daire Hesaplama AracıArsanıza karşılık kaç daire ve kaç m² düştüğünü ayrı bir araçla hesaplayın. Doldurulabilir Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği27 maddelik taslağı tarayıcıda doldurun, PDF olarak indirin. Ücretsiz, kayıt istemez.

Ankara ilçelerine göre kat karşılığı hesaplama

Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.