Yenimahalle'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Batıkent hattında yeni bina talebi Ankara'nın en güçlüsü, Demetevler ve Şentepe'de ise dönüşüm baskısı yoğun — ikisi tamamen farklı oranlar üretiyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Yenimahalle'de Batıkent'teki planlı site dokusu, Demetevler–Şentepe hattındaki eski yapı stoğu ve Ostim–İvedik sanayi çevresi farklı koşullarda çalışıyor. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Batıkent hattında daire m² fiyatı 60.000 ₺ bandında olduğu için arsa payı %38–46'ya çıkabiliyor; Demetevler'de %33–41, Şentepe'de %26–35 civarında kalıyor. Eğim ve emsal, bu ilçede oranı belirleyen iki ana değişken.
Hafriyat, istinat duvarı ve gerekiyorsa zemin iyileştirme birlikte hesaba girer; toplam maliyet düz arazideki benzer projeye göre belirgin yükselir. Araçta 'eğimli arazi' kalemini işaretleyip farkı görün. Müteahhit düşük teklif veriyorsa gerekçesi çoğu zaman budur — rakamı bilmek pazarlığı kolaylaştırır.
Batıkent ve çevresinde on yaş altı binalar hızlı alıcı buluyor; bu, müteahhidin nakit döngüsünü hızlandırıyor ve satış riskini düşürüyor. Araçta kâr marjını 'düşük' seçip sonucun nasıl değiştiğini görün — hızlı satışın olduğu bölgede müteahhitten daha düşük marj talep etmek makul bir pazarlık argümanıdır.
Demetevler ve çevresindeki apartman dönüşümlerinde malik sayısı yüksek olabiliyor. Kat karşılığı sözleşmesi için kural olarak tüm maliklerin katılımı aranır; bazı durumlarda kat mülkiyeti mevzuatındaki nitelikli çoğunluk hükümleri gündeme gelebilir ama bu somut duruma göre değişir. Araçta malik sayısını girerseniz kişi başına düşen payı gösteririz.
Yenimahalle Belediyesi imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar.
Parselin imar planındaki kullanım kararına bağlıdır; sanayi ya da küçük sanayi alanı olarak ayrılmış parsellerde konut projesi mümkün olmaz. Bu, görüşmeye oturmadan önce netleştirilmesi gereken ilk konudur.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin en değerli hattı. Planlı site dokusu, metro erişimi ve yeni bina talebi güçlü. On yaş altı binalar hızlı satıldığı için müteahhidin satış riski düşük — bu oranı yukarı taşıyor.
Yoğun apartman dokusu, yapı stoğu eski. Dönüşüm talebi yüksek ama parseller küçük ve hisseli; malik sayısı yüksek olduğu için sözleşme süreci uzayabiliyor.
Eğimli topografya ve gecekondu dönüşümünden gelen doku. Arsa maliyeti düşük ama hafriyat ve istinat maliyeti yüksek; teklifin düşük gelmesinin en sık sebebi bu.
Sanayi sitelerine komşu yerleşim hattı. Konut talebi istihdama bağlı ve ekonomik sınıf projeler öne çıkıyor; bazı parsellerde konut dışı imar kararı bulunabilir.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.