Keçiören'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? İlçe Ankara'nın en kalabalık yerleşimlerinden biri ve yapı stoğu büyük ölçüde dönüşüm yaşında; Etlik hattındaki sağlık yatırımları ise talebi ayrıca destekliyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Keçiören'de Etlik çevresindeki merkezi doku, Ayvalı–Kalaba hattı ve kuzeydeki Bağlum tarafı farklı koşullarda çalışıyor. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Etlik hattında daire m² fiyatı 46.000 ₺ bandında olduğu için arsa payı %33–42'ye çıkabiliyor; Ayvalı'da %30–38, Bağlum tarafında %24–32 civarında kalıyor. Keçiören'de oranı asıl belirleyen şey emsaliniz ve parselin eğimidir.
Riskli yapı tespiti yaptırılan binalarda bazı harç ve vergi muafiyetleri ile kira yardımı gibi destekler gündeme gelebilir; bunlar müteahhidin maliyetini düşürdüğü için pazarlıkta lehinize bir argümandır. Kapsam ve şartlar mevzuata ve başvuru zamanına göre değişir. Keçiören Belediyesi'nden ve bir avukattan bilgi alın.
Etlik çevresinde sağlık çalışanı ve refakatçi kaynaklı kira talebi güçlü; bu, küçük daire kurgusunu avantajlı kılıyor. Araçta ortalama daire büyüklüğünü küçültürseniz toplam daire sayısı artar. Yine de m² satış fiyatını bugünkü gerçek satışlardan girin.
Hafriyat, istinat duvarı ve gerekiyorsa zemin iyileştirme birlikte hesaba girer; toplam maliyet düz arazideki benzer projeye göre belirgin yükselir. Araçta 'eğimli arazi' kalemini işaretleyip farkı görün.
Keçiören Belediyesi imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Dönüşüm alanı içindeyseniz plan notlarını da isteyin.
Keçiören'de düşük teklifin en sık sebepleri düşük emsal ve eğim kaynaklı maliyettir — ikisi de haklı gerekçe olabilir. Araçtaki teklif değerlendirici ile gelen oranı adil oranla karşılaştırın; fark büyükse müteahhitten maliyet gerekçesini isteyin. İlçede firma sayısı yüksek, ikinci teklif almakta zorlanmazsınız.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin en değerli ve en likit hattı. Şehir hastanesi ve metro erişimi talebi ayakta tutuyor; parseller küçük, yapı stoğu eski, dönüşüm talebi yoğun.
Yoğun apartman dokusu, orta gelir grubu. Yeni bina talebi güçlü ama parseller küçük ve hisseli; malik sayısı yüksek olduğu için sözleşme süreci uzayabiliyor.
Eğimli topografya ve dönüşümden gelen doku. Arsa maliyeti düşük ama hafriyat ve istinat maliyeti yüksek; bu kalemler teklifi aşağı çekiyor.
İlçenin kuzey ucu, kırsaldan kentsele geçiş hattı. Parseller geniş ama emsal düşük ve satış hızı merkeze göre yavaş.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.