Nallıhan'da arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? İlçe son bir yılda Ankara'nın en hızlı değer kazananlarından biri oldu, ancak konut arzı çok sınırlı ve müteahhit sayısı az. Arsanızı haritada çizin; adil oranı hesaplayıp doğrudan satışla karşılaştırmanız için gereken rakamları çıkaralım.
Nallıhan'da merkezdeki yerleşik doku, Sarıyar–Çayırhan hattı ve dağ köyleri farklı koşullarda çalışıyor. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Merkezdeki emsali elverişli parsellerde olabilir; kırsalda çoğu parselde değil. İlçede yeni konut arzı çok sınırlı ve müteahhit sayısı az. Aracı çalıştırıp arsa payının TL karşılığını çıkarın ve bunu doğrudan arsa satış fiyatıyla karşılaştırın.
Otomatik değil. Hızlı değer artışı mevcut stoğun fiyatını yukarı taşıdı ama yeni proje sayısı çok az; müteahhit satış hızını düşük gördüğü için kâr beklentisini yukarı çekebiliyor. Araçta kâr marjını 'yüksek' seçip farkı görün — bu ilçede gerçekçi senaryo çoğu zaman odur.
Parselin imar planındaki kullanım kararına bağlıdır; turizm tesis alanı olarak ayrılmış parsellerde konut, konut alanında ise tesis izni çıkmayabilir. Baraj ve doğa turizmi hattında bu ayrım özellikle önemli.
Nallıhan Belediyesi imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar.
Bu ölçekteki ilçelerde ciddi bir alternatiftir. Kat karşılığı, projenin bitmesini beklemeyi ve teslim riskini üstlenmeyi gerektirir; talebin sınırlı olduğu yerde daireler uzun süre satılmayabilir.
Araçtaki teklif değerlendirici ile gelen oranı hesapladığımız adil oranla karşılaştırın; fark yüzde puan ve daire cinsinden görünür. Sözleşme imzalamadan önce mutlaka bir avukata inceletin.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin tek likit hattı. Konut arzı sınırlı olduğu için mevcut daire fiyatı ilçe ölçeğine göre yüksek seyrediyor; parseller orta ölçekli, emsal düşük.
Baraj gölü ve doğa turizmi çevresindeki yerleşim. Talep konuttan çok bağ evi ve pansiyon yönünde; bu kullanım konut dışı imar gerektirebilir.
Tarım ve orman ağırlıklı köy yerleşimi. Birçok parselde imar planı yok ya da emsal çok düşük; kat karşılığı bu koşullarda fizibil olmuyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.