Bursa'da arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Deprem sonrası dönüşüm ihtiyacı, Nilüfer'deki planlı yapılaşma ve sahil ilçelerindeki yazlık talebi çok farklı oranlar doğuruyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Bursa'da daire m² fiyatı ilçeden ilçeye dört kata kadar değişiyor: Nilüfer'in yeni konut alanlarında 90.000 ₺ iken dağ ilçelerinde 20.000 ₺ seviyesinde. İnşaat maliyeti her yerde benzer olduğu için bu fark doğrudan arsa payı oranına yansıyor. İlçenizi seçin, o ilçenin fiyat ve yapı profiliyle hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
İlçeye göre değişir. Daire m² satış fiyatı Nilüfer ve Çekirge'de 90.000–98.000 ₺ bandına çıkarken dağ ilçelerinde 20.000–26.000 ₺ seviyesinde kalıyor. İnşaat maliyeti her yerde benzer olduğu için gelir arttıkça arsaya kalan pay büyür. Aynı emsalli iki arsa, iki farklı ilçede çok farklı oran verir.
Formül şu: arsa payı = proje geliri − inşaat maliyeti − müteahhit kârı. Gelir, satılabilir alan ile m² satış fiyatının çarpımıdır. Maliyet tarafında inşaat, ruhsat ve proje bedelleri, altyapı ve varsa yıkım ile zemin iyileştirme yer alır. Müteahhit kârı maliyet üzerinden hesaplanır; sektörde tipik bant %15–30'dur.
Bursa fay hattına yakın bir şehir ve özellikle Yıldırım ile Osmangazi'nin eski mahallelerinde yapı stoğu yenilenme ihtiyacında. Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır; sonucuna göre süreç işler ve bazı harç kolaylıkları gündeme gelebilir. Mevcut binanın yıkım maliyeti araçta hesaba katılır.
Gemlik, Orhangazi ve Mudanya çevresindeki zeytinlik statüsündeki parsellerde ve ova köylerindeki tarım arazilerinde yapılaşma kısıtlıdır. Bu bir imar ve tarım mevzuatı konusudur; belediyeden imar durum belgesi ve tarım müdürlüğünden görüş almadan müteahhitle anlaşmayın.
İznik'in sur içi, Mudanya'nın Trilye'si ve Osmangazi'nin tarihi merkezi koruma kurallarına tabidir. Bu bölgelerde yıkıp yeniden yapmak çoğu parselde mümkün değildir; restorasyon ve işlev değişikliği gündeme gelir. Proje koruma kurulu onayına tabi olduğu için süre uzar ve müteahhit bu riski fiyata yansıtır.
Araç, adil oranı hesapladıktan sonra kat ve daire dağılım tablosu çıkarır: payınızın hangi katlardan kaç daire olarak geleceğini gösterir. Katların değeri eşit sayılmaz; zemin kat düşük, son kat yüksek ağırlıkla hesaplanır. Daire sayısı tam bölünmediğinde aradaki farkın kaç TL ettiğini de yazar.
Her zaman değil. Daire fiyatının düşük olduğu ilçelerde proje geliri küçük kalır ve arsaya düşen pay yetersiz olabilir. Aracı çalıştırıp adil oranı görün; %25'in altına düşen sonuçlarda doğrudan satış, kendi yapımı veya bekleme seçeneklerini de değerlendirin.
Beş madde oranın kendisi kadar belirleyici: size verilecek dairelerin blok, kat ve numarası; teslim tarihi ile günlük gecikme cezası; müteahhidin payını hangi aşamada tapuya alacağı; size verilecek dairelerde müteahhidinkiyle aynı malzemenin kullanılacağı; ve arsa üzerine ipotek konulup konulamayacağı. Bursa'da koruma alanı veya zeytinlik kısıtı olan parsellerde ayrıca izin süreci gecikirse ne olacağı da yazılmalı. Sitedeki doldurulabilir sözleşme örneğini tarayıcıda doldurup PDF alabilirsiniz; imzadan önce avukata gösterin.
İlçelerin imar düzeni, parsel büyüklüğü ve daire satış fiyatı birbirinden çok farklı; bu da müteahhidin verebileceği oranı doğrudan etkiliyor. Aşağıda her ilçenin öne çıkan piyasa profili yer alıyor.
Bursa'nın en yüksek fiyatlı ve en planlı ilçesi; yeni konut alanları ve üniversite talebi belirleyici.
Tarihi merkez ve yoğun yapı stoğu; Çekirge'de termal turizm, güneyde dönüşüm ihtiyacı yüksek.
Bursa'nın en yoğun ve en eski yapı stoğuna sahip ilçesi; dönüşüm ihtiyacı çok yüksek.
Deniz kıyısı ve yazlık talebi fiyatı destekliyor; Trilye'de koruma kuralları belirleyici.
Liman ve sanayi istihdamı talebi besliyor; zeytinlik alanlar yapılaşmayı sınırlıyor.
Mobilya sanayisi istihdamı talebi besliyor; ilçe merkezi yoğun, çevre köyler kırsal.
Bursa merkeze yakın gelişme ilçesi; yeni konut alanları ve sanayi istihdamı bir arada.
Sanayi bölgesi ve yeni konut alanları; Bursa merkeze ulaşım bağlantıları güçlü.
İznik Gölü ile Gemlik Körfezi arasında; zeytincilik ve sanayi bir arada.
Tarihi sur içi ve göl kıyısı; sit alanı kuralları yapılaşmayı belirliyor.
Tarım ovası ve havalimanı yakınlığı; konut talebi sınırlı, parseller geniş.
Tarım ve madencilik ilçesi; konut talebi sınırlı, fiyat Bursa'nın alt bandında.
Tarım ve hayvancılık ilçesi; ovadaki geniş parseller imar dışı olabiliyor.
Dağ ilçesi; konut talebi çok sınırlı, yapı stoğu müstakil ağırlıklı.
Uludağ'ın güney yamacında dağ ilçesi; konut talebi çok düşük, yayla turizmi gelişiyor.
Bursa'nın en küçük nüfuslu ilçelerinden; tarım ve hayvancılık ağırlıklı.
Dağlık ve küçük nüfuslu ilçe; madencilik ve tarım ağırlıklı.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.