Döşemealtı'nda arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? İlçe az katlı ve villa ağırlıklı bir gelişim izliyor; parseller geniş ama emsal merkez ilçelere göre düşük ve karstik zemin bazı parsellerde maliyeti yukarı çekiyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Döşemealtı'nda Altınkale çevresindeki yeni konut gelişimi, OSB hattı ve Düzlerçamı tarafı farklı koşullarda çalışıyor. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Altınkale hattında daire m² fiyatı 62.000 ₺ bandında olduğu için arsa payı %35–44'e çıkabiliyor; Düzlerçamı'nda %30–38, OSB ve kırsal hatta daha aşağıda kalıyor. Döşemealtı'nda oranı asıl sınırlayan şey emsaldir — merkez ilçelerdeki gibi yüksek emsal yok.
Emsalin düşük olduğu Döşemealtı'nda az katlı ve villa kurgusu çoğu parselde daha gerçekçi. Araçta yapı sınıfını 'Villa / az katlı lüks' olarak seçerseniz m² maliyeti yükselir ama satış fiyatı da yükselir. İki kurguyu ayrı ayrı çalıştırıp hangisinin size daha çok daire bıraktığını karşılaştırın.
Döşemealtı hattında karstik zemin nedeniyle bazı parsellerde kazık ya da jet grout gerekebiliyor ve bu ciddi bir maliyet kalemi. Araçta 'zemin iyileştirme' seçeneğini işaretlerseniz kalem hesaba girer. Kimin karşılayacağı sözleşmeye yazılmalıdır — zemin etüdü raporunu görmeden imzalamayın.
Döşemealtı Belediyesi imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. İlçede emsal çoğu parselde 1,00–1,50 bandında kalıyor.
Tarım arazisi statüsü yapılaşmayı kısıtlayabilir; bazı parsellerde ancak belirli koşullarla izin çıkar. Bu, kat karşılığı fizibilitesinin tamamını değiştiren bir konudur. Tapudaki vasfı ve imar planındaki kullanım kararını belediyeden ve tarım il müdürlüğünden kontrol edin.
Döşemealtı'nda düşük teklifin en sık sebepleri düşük emsal ve zemin maliyetidir. Araçtaki teklif değerlendirici ile gelen oranı adil oranla karşılaştırın; fark büyükse müteahhitten maliyet gerekçesini ve zemin etüdü raporunu isteyin.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin en değerli konut hattı. Planlı site ve villa dokusu baskın, parseller geniş. Müteahhit ilgisi ilçe ortalamasının üzerinde; az katlı proje talebi güçlü.
Doğa alanına yakın, düşük yoğunluklu yerleşim. Emsal sınırlı olduğu için proje geliri küçük kalıyor; villa ve az katlı kurgular bu bölgede daha mantıklı çıkıyor.
Sanayi tesislerine yakın yerleşim hattı. Konut talebi istihdama bağlı ve ekonomik sınıf projeler öne çıkıyor; bazı parsellerde konut dışı imar kararı bulunabilir.
Tarım ağırlıklı kuzey hattı. Birçok parselde tarım arazisi statüsü ve çok düşük emsal var; kat karşılığı bu koşullarda genellikle fizibil olmuyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.