Arsa Sahipleri İçin — Uydu Haritası Destekli

İzmir Kat Karşılığı Arsa Hesaplama

İzmir'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Körfez çevresindeki alüvyon zemin ve 2020 depremi sonrası dönüşüm baskısı merkez ilçelerde belirleyici; Çeşme–Urla hattında ise ikinci konut talebi metrekareyi Türkiye ortalamasının çok üzerine taşıyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.

4
Yapı Sınıfı
30
İlçe
±5%
Ölçüm Hassasiyeti
2026
Fiyat Yılı
Adım 01

İlçenizi seçin

İzmir'de ilçeler arasındaki daire fiyatı farkı beş katı aşıyor: Çeşme ve Urla'da metrekare 110.000 ₺'nin üzerindeyken Kınık, Beydağ ve Bayındır'da 28.000 ₺'nin altında kalıyor. İlçenizi seçin, o ilçenin satış fiyatı ve yapı stoğuna göre hesaplayalım.

Adım 02

Arsanızı haritada çizin

Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.

İlk köşeye tıklayın.
0 m²
Arsa Alanı
0 m²
Toplam İnşaat
0
Tahmini Daire
0 m
Çevre / En Uzun Kenar
Tapudaki alanı biliyor musunuz? çizim yerine elle girin — daha doğru olur
Adım 03

İmar durumu ve yapı sınıfı

Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.

Adım 04

Değerler ve ek maliyetler

Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.

🤝 Elinize bir teklif geldi mi?

Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.

Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.

Adil Paylaşım Oranı (Arsa Sahibi)
—
Önce arsanızı çizin veya alanı elle girin
Adım 05
🎯 Ücretsiz Danışmanlık

Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.

Talebiniz doğrudan gönderilir.
📍 Neden bölgenizdeki firma?
  • Bitirdiği binaları gidip görebilirsiniz. Aynı ilçede tamamladığı işleri yerinde inceleyip malzeme kalitesini, işçiliği ve teslim durumunu kendi gözünüzle değerlendirebilirsiniz. Kat karşılığında en güvenilir referans kontrolü budur — uzaktan gelen firmada bu imkân yoktur.
  • Hesabınız elinizde görüşmeye oturursunuz. Arsa sahiplerinin çoğu teklif edilen oranı kıyaslayacak bir referansa sahip olmadan pazarlığa giriyor. Yukarıdaki hesap size adil oranı, çıkacak daire sayısını ve arsanızın proje değerini verir.
  • Ruhsat sürecini bilen firma gerçekçi tarih verir. O belediyede ruhsatın kaç ayda çıktığını bilmeyen firma iyimser bir teslim tarihi söyler; gecikme tartışması genellikle buradan doğar.
  • Bölge fiyatını bilen firma gerçekçi oran verir. Mahallenizdeki daire fiyatını ve satış hızını bilmeyen firma ya baştan düşük teklif eder ya sonradan pazarlığa döner.

Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.

Yasal Uyarı: Kat Karşılığı Arsa Hesaplama bir inşaat firması değildir, kat karşılığı sözleşmelerine taraf olmaz ve hukuki/mali danışmanlık vermez. Platformumuz yalnızca, ilettiğiniz iletişim bilgilerinin bölgenizdeki bağımsız bir inşaat firmasıyla paylaşılmasını sağlayan bir eşleştirme hizmetidir. Görüşme, teklif, sözleşme ve sonrasında doğabilecek her türlü anlaşmazlıktan doğan sorumluluk tarafınız ile ilgili firma arasındadır; kesin şartlar için bir avukattan destek almanızı öneririz.
Referans fiyat listesi

İzmir inşaat birim maliyetleri 2026 fiyat tablosu

Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.

Sık sorulanlar

Kat karşılığı hakkında merak edilenler

İzmir'de kat karşılığı oranı ne kadar olur?

Tek bir oran yok. Çeşme, Urla ve Güzelbahçe'de daire m² fiyatı çok yüksek olduğu için arsa payı %45–55 bandına çıkabiliyor; Karşıyaka, Konak ve Bornova'da %38–48, Torbalı ve Kemalpaşa'da %28–36, tarım ilçelerinde %20–28 civarında kalıyor. Belirleyici olan bölgenizdeki yeni daire satış fiyatı ile emsaldir.

Zemin etüdü neden İzmir'de bu kadar önemli?

Körfez çevresindeki birçok bölge alüvyon zemin üzerinde ve sıvılaşma riski taşıyabiliyor; bu parsellerde kazık ya da zemin iyileştirme gerekiyor ve maliyet ciddi biçimde artıyor. Müteahhidin düşük teklif vermesinin İzmir'deki en yaygın haklı gerekçesi budur. Araçta 'zemin iyileştirme' seçeneğini işaretleyip farkı görün ve zemin etüdü raporunu görmeden sözleşme imzalamayın.

Kentsel dönüşüm kapsamındaysam ne değişir?

Bayraklı, Konak ve Karabağlar'da yapı stoğunun önemli kısmı riskli yapı tespitine konu olabilecek yaşta. Riskli yapı tespiti yaptırılan binalarda bazı harç ve vergi muafiyetleri ile kira yardımı gibi destekler gündeme gelebilir; bunlar projenin maliyetini ve dolayısıyla paylaşım oranını etkiler. Kapsam ve şartlar mevzuata ve başvuru zamanına göre değişir. Bu araç bu destekleri hesaba katmaz — belediyeden ve bir avukattan bilgi alın.

Zeytinlik statüsü arsamı nasıl etkiler?

Urla, Seferihisar, Bergama ve Dikili hattındaki birçok parsel zeytinlik olarak kayıtlı ve bu alanlarda yapılaşma özel kısıtlara tabi olabiliyor. Bu, kat karşılığı fizibilitesinin tamamını değiştiren bir konudur. Tapudaki vasfı ve imar planındaki kullanım kararını belediyeden ve tarım il müdürlüğünden kontrol etmeden görüşmeye oturmayın.

Emsalimi nereden öğrenirim?

Arsanızın bağlı olduğu ilçe belediyesinin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Sit alanı içindeki parsellerde ayrıca koruma kurulu görüşü gerekebilir.

Teklif düşük geldi, pazarlık payı var mı?

Önce nedenini anlayın. İzmir'de düşük teklifin en sık sebepleri zemin iyileştirme maliyeti, düşük emsal ve sit kısıtlarıdır — üçü de haklı gerekçe olabilir. Araçtaki teklif değerlendirici ile gelen oranı hesapladığımız adil oranla karşılaştırın; fark yüzde puan ve daire cinsinden görünür. Merkez ilçelerde müteahhit sayısı yüksek, ikinci teklif almakta zorlanmazsınız.

İzmir ilçelerinde kat karşılığı talebi neden farklı?

İlçelerin imar düzeni, parsel büyüklüğü ve daire satış fiyatı birbirinden çok farklı; bu da müteahhidin verebileceği oranı doğrudan etkiliyor. Aşağıda her ilçenin öne çıkan piyasa profili yer alıyor.

Konak

~62.000 ₺/m² daire

İzmir'in tarihi ve ticari çekirdeği. Alsancak–Göztepe hattı ilin en likit bölgelerinden; Kemeraltı ve Kadifekale çevresinde ise koruma ve dönüşüm birlikte gündemde.

Karşıyaka

~69.000 ₺/m² daire

Körfezin kuzey yakasının en prestijli ilçesi. Bostanlı–Mavişehir hattı ilin en yüksek kira seviyelerine sahip; sahil bandında zemin koşulları belirleyici.

Bayraklı

~55.000 ₺/m² daire

İzmir'in yeni iş merkezi. Salhane'deki kule projeleri değeri yukarı taşıyor; buna karşılık ilçe 2020 depreminden en çok etkilenen yer ve zemin koşulları belirleyici.

Bornova

~58.000 ₺/m² daire

Ege Üniversitesi'nin öğrenci nüfusu kira talebini yıl boyu ayakta tutuyor. Işıkkent ve Pınarbaşı'nda sanayi, merkezde ise dönüşüm baskısı var.

Buca

~52.000 ₺/m² daire

İzmir'in en kalabalık ilçelerinden. Dokuz Eylül Üniversitesi kampüsü öğrenci talebi yaratıyor; geniş dönüşüm alanları ve metro yatırımı değeri destekliyor.

Karabağlar

~44.000 ₺/m² daire

Son yılların en hızlı değer kazanan ilçelerinden. Uzundere ve Poligon hattındaki dönüşüm projeleri değeri yukarı taşıyor; yapı stoğu genelinde eski.

Çiğli

~46.000 ₺/m² daire

Ataşehir ve Egekent hattındaki toplu konut dokusu ile Atatürk OSB bir arada. Kuş cenneti ve sulak alan çevresinde yapılaşma kısıtları var.

Gaziemir

~50.000 ₺/m² daire

Havalimanı ve serbest bölge erişimi ilçeyi lojistik ve iş odaklı bir merkez yaptı. Sarnıç hattında yeni konut gelişimi hızlı.

Balçova

~62.000 ₺/m² daire

Küçük yüzölçümlü ama yüksek değerli merkez ilçe. Termal tesisler, üniversite ve sahil bandı bir arada; yeni arsa arzı çok sınırlı.

Narlıdere

~84.000 ₺/m² daire

Metrekare fiyatında ilin dördüncü sırası. Metro uzantısı ve sahil bandı değeri destekliyor; arsa arzı çok kısıtlı.

Güzelbahçe

~103.000 ₺/m² daire

Metrekare fiyatında ilin üçüncü sırası. Sahil bandındaki düşük yoğunluklu villa ve site dokusu değeri yukarıda tutuyor.

Urla

~109.000 ₺/m² daire

Metrekare fiyatında ilin ikinci sırası. Bağcılık, gastronomi ve İYTE bir arada; zeytinlik ve sit kısıtları yapılaşmayı ciddi biçimde sınırlıyor.

Çeşme

~138.000 ₺/m² daire

Metrekare fiyatında ilin açık ara birincisi. Alaçatı ve Ilıca hattındaki ikinci konut talebi belirleyici; sit kararları ve arsa arzının kıtlığı fiyatı yukarıda tutuyor.

Karaburun

~79.000 ₺/m² daire

Metrekare fiyatında ilin beşinci sırası ama nüfusu çok az. Doğal sit ve rüzgâr enerjisi alanları yapılaşmayı geniş ölçüde kısıtlıyor.

Seferihisar

~62.000 ₺/m² daire

Türkiye'nin ilk sakin şehri. Sığacık ve Ürkmez hattındaki ikinci konut talebi güçlü; mandalina bahçeleri ve zeytinlikler yapılaşmayı sınırlıyor.

Menemen

~46.000 ₺/m² daire

Ulukent ve Asarlık hattında toplu konut arzı yüksek. Gediz ovasındaki tarım arazileri ve plastik sanayi ilçenin iki ayrı yüzü.

Aliağa

~44.000 ₺/m² daire

Petrokimya, rafineri ve demir-çelik tesisleriyle Türkiye'nin en yoğun sanayi merkezlerinden. Konut talebi tamamen istihdama bağlı ve istikrarlı.

Foça

~68.000 ₺/m² daire

Eski Foça'daki tarihi doku koruma altında; ikinci konut talebi güçlü ama arsa arzı ve emsal sınırlı.

Dikili

~55.000 ₺/m² daire

Jeotermal kaynakları ve sahil bandıyla ikinci konut talebi çekiyor. Çandarlı limanı ve turizm yatırımları değeri destekliyor.

Bergama

~30.000 ₺/m² daire

UNESCO listesindeki antik kentiyle kültür turizmi merkezi. Konut talebi yerel ve sınırlı; arkeolojik kısıtlar geniş alanda yapılaşmayı etkiliyor.

Kınık

~24.000 ₺/m² daire

İzmir'in en uygun fiyatlı ilçelerinden. Tarım ve madencilik ağırlıklı; konut talebi tamamen yerel ve sınırlı.

Torbalı

~40.000 ₺/m² daire

Sanayi ve lojistik ekseninin merkezi. Ayrancılar–Yazıbaşı hattında konut gelişimi hızlı; ovada ise tarım arazileri yapılaşmayı kapatıyor.

Kemalpaşa

~38.000 ₺/m² daire

İzmir'in en büyük organize sanayi bölgelerinden birine ev sahipliği yapıyor. Konut talebi tamamen istihdama bağlı; kiraz üretimi de ilçe kimliğinin parçası.

Menderes

~42.000 ₺/m² daire

Havalimanı ve Gümüldür–Özdere sahil bandı ilçenin iki ayrı yüzü. Sahilde ikinci konut, iç kesimde tarım ve lojistik hakim.

Selçuk

~48.000 ₺/m² daire

Efes antik kenti ve Şirince ile kültür turizminin merkezi. Arkeolojik sit geniş alanda yapılaşmayı kısıtlıyor; konut arzı çok sınırlı.

Ödemiş

~30.000 ₺/m² daire

Küçük Menderes havzasının en büyük ilçesi. Tarım ve ticaret merkezi; Birgi'deki tarihi doku UNESCO listesinde.

Tire

~32.000 ₺/m² daire

Tarım, hayvancılık ve el sanatlarıyla bilinen tarihi ilçe. Konut talebi yerel; merkezde Osmanlı dönemi dokusu koruma altında.

Bayındır

~28.000 ₺/m² daire

Çiçekçiliğiyle bilinen tarım ilçesi. İzmir'in en uygun fiyatlı ilçelerinden; konut talebi tamamen yerel.

Kiraz

~25.000 ₺/m² daire

İzmir'in en doğudaki ilçelerinden, Bozdağlar eteğinde. Nüfus azalıyor, konut talebi çok sınırlı.

Beydağ

~24.000 ₺/m² daire

İzmir'in en küçük ilçesi. Baraj ve tarım ağırlıklı; nüfus çok az, kat karşılığı fizibilitesi çoğu parselde oluşmuyor.

Bunlar da işinize yarayabilir

Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.

Kat Karşılığı Arsa Hesaplama AracıTüm Türkiye için genel sürüm: arsanızı çizin, adil paylaşım oranını görün. Arsa Karşılığı Daire Hesaplama AracıArsanıza karşılık kaç daire ve kaç m² düştüğünü ayrı bir araçla hesaplayın. Doldurulabilir Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği27 maddelik taslağı tarayıcıda doldurun, PDF olarak indirin. Ücretsiz, kayıt istemez.

İzmir ilçelerine göre kat karşılığı hesaplama

Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.