Güzelbahçe'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Metrekare fiyatında İzmir'in üçüncü sırasında; sahil bandındaki düşük yoğunluklu villa ve site dokusu değeri yukarıda tutuyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Güzelbahçe'de sahil hattı, Yelki tarafındaki yamaç yerleşimi ve iç kesimdeki bahçe alanları farklı koşullarda çalışıyor. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Sahil hattında daire m² fiyatı 115.000 ₺ bandına çıktığı için arsa payı %48–57'ye ulaşabiliyor; Yelki'de %45–53, iç kesimde %40–48 civarında kalıyor. İzmir'in en yüksek oranları bu hatta görülüyor.
Güzelbahçe'de emsal düşük ve talep nitelikli az katlı konut yönünde; villa kurgusu çoğu parselde daha gerçekçi. Araçta yapı sınıfını 'Villa / az katlı lüks' seçerseniz m² maliyeti yükselir ama satış fiyatı da yükselir. İki kurguyu ayrı çalıştırıp karşılaştırın.
İç kesimdeki birçok parsel zeytinlik olarak kayıtlı ve bu alanlarda yapılaşma özel kısıtlara tabi olabiliyor. Bu, kat karşılığı fizibilitesinin tamamını değiştiren bir konudur. Tapudaki vasfı ve imar planındaki kullanım kararını belediyeden ve tarım il müdürlüğünden kontrol edin.
Kıyı mevzuatı gereği sahil şeridinde yapılaşma sınırlıdır ve kıyıdan itibaren belirli bir bant yapıya kapalıdır. İmar durumu belgesini almadan hesap yapmayın.
Güzelbahçe Belediyesi imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar.
Yüksek satış fiyatı geliri büyütüyor ama Güzelbahçe'de talep edilen yapı kalitesi de yüksek ve emsal düşük. Araçta yapı sınıfını gerçekçi seçin — ekonomik sınıf bir kurgu girerseniz oran olduğundan yüksek çıkar ve pazarlıkta yanılırsınız.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin en değerli bandı. Deniz manzarası ve düşük yoğunluklu doku fiyatı en yukarıda tutuyor; kıyı mevzuatı nedeniyle sahile en yakın parsellerde yapılaşma sınırlı.
Yamaçtaki site ve villa dokusu. Emsal düşük ve talep az katlı nitelikli konut yönünde; villa kurgusu burada apartmandan daha yüksek getiri verebiliyor.
Bahçe ve zeytinlik ağırlıklı iç hat. Bazı parsellerde zeytinlik statüsü ya da tarım arazisi vasfı yapılaşmayı kısıtlayabiliyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.