Buca'da arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? İzmir'in en kalabalık ilçelerinden biri; üniversite kampüsü ve metro yatırımı talebi destekliyor, geniş dönüşüm alanları ise proje hacmini büyütüyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Buca'da Şirinyer çevresindeki merkezi doku, Tınaztepe'deki üniversite hattı ve doğudaki gelişim bölgeleri farklı koşullarda çalışıyor. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Şirinyer hattında daire m² fiyatı 56.000 ₺ bandında olduğu için arsa payı %36–45'e çıkabiliyor; Tınaztepe'de %33–42, Adatepe tarafında %28–37 civarında kalıyor. Emsaliniz ve parselin eğimi sonucu belirler.
Güzergâha yakın parsellerde beklenti yönünde bir etki var. Ancak beklenti gelir tarafını büyüttüğü için müteahhit de kâr beklentisini yukarı çekebilir. Araçta m² satış fiyatını bugünkü gerçek satışlardan girin, gelecekteki beklentiyle değil — sözleşme bugünkü değer üzerinden imzalanıyor.
Tınaztepe ve çevresinde 1+1 ve 2+1 talebi güçlü. Araçta ortalama daire büyüklüğünü küçültürseniz toplam daire sayısı artar — oranınız değişmez ama size düşen daire adedi artar.
Riskli yapı tespiti yaptırılan binalarda bazı harç ve vergi muafiyetleri ile kira yardımı gibi destekler gündeme gelebilir; bunlar müteahhidin maliyetini düşürdüğü için pazarlıkta lehinize bir argümandır. Kapsam ve şartlar mevzuata ve başvuru zamanına göre değişir. Buca Belediyesi'nden ve bir avukattan bilgi alın.
Buca Belediyesi imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar.
Buca'da düşük teklifin en sık sebepleri düşük emsal ve eğim kaynaklı maliyettir. Araçtaki teklif değerlendirici ile gelen oranı adil oranla karşılaştırın; fark büyükse müteahhitten maliyet gerekçesini isteyin. İlçede firma sayısı yüksek, ikinci teklif almakta zorlanmazsınız.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin en likit hattı. İZBAN ve metro erişimi talebi ayakta tutuyor; parseller orta ölçekli, yapı stoğu dönüşüm yaşına giriyor.
Üniversite kampüsü çevresi. Öğrenci kaynaklı kira talebi güçlü; küçük daireli kurgu burada daha hızlı satıyor, parseller görece geniş.
Yoğun ve eski yapı stoğu. Dönüşüm baskısı yüksek, parseller küçük ve hisseli; malik sayısı fazla olduğu için süreç uzayabiliyor.
Eğimli yamaç hattı ve dönüşüm alanları. Arsa maliyeti düşük ama hafriyat ve istinat maliyeti teklifi aşağı çekiyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.