Çeşme'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Metrekare fiyatı İzmir'in açık ara en yükseği, ancak Alaçatı'daki sit kararları ve sezonluk satış ritmi müteahhidin teklifini doğrudan etkiliyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Çeşme'de Alaçatı'daki tarihi doku, Ilıca–Dalyan hattındaki sahil bandı ve merkezdeki yerleşik doku tamamen farklı koşullarda çalışıyor. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Alaçatı ve Ilıca hattında daire m² fiyatı 145.000–165.000 ₺ bandına çıktığı için arsa payı %50–58'e ulaşabiliyor; merkezde %48–55, Ovacık tarafında %44–52 civarında kalıyor. Türkiye'nin en yüksek oranlarından biri burada görülüyor — ama koruma kısıtları bunu hızla aşağı çekebilir.
Alaçatı'nın taş ev dokusu koruma altında; cephe, kat adedi, çatı formu ve malzeme sınırlanıyor, bazı parsellerde yeni yapı hiç mümkün olmayabilir. Birçok parselde konut yerine butik otel kullanımı öne çıkıyor ve bu, kat karşılığı fizibilitesini tamamen değiştirir. Belediyeden ve koruma kurulundan yazılı durum alın.
Çeşme'de daireler ağırlıklı olarak sezonda satılıyor; bu, müteahhidin nakit döngüsünü yavaşlatıyor ve kâr beklentisini yukarı çekebiliyor. Merkezde ise yıl boyu talep daha güçlü. Araçta kâr marjını 'yüksek' seçip farkı görün — pazarlıkta bu bilgi işinize yarar.
Çeşme'de birçok parsel imar planında turizm tesis alanı olarak ayrılmış durumda; bu parsellerde konut projesi mümkün olmaz. Görüşmeye oturmadan önce Çeşme Belediyesi'nden imar durumu belgesi alın.
Çeşme Belediyesi imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Sit alanı içindeyseniz koruma kurulu görüşü de gerekir.
Genellikle evet. Çeşme'de yeni arsa üretimi çok sınırlı olduğu için müteahhit uygun parsel bulmakta zorlanıyor; bu, arsa sahibinin pazarlık gücünü artırıyor. Araçtaki adil oranı hesaplayın ve gelen teklif bunun altındaysa gerekçesini isteyin.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlin en pahalı konut hattı. Taş ev mimarisi koruma altında; cephe, kat adedi ve malzeme sınırlanıyor ve birçok parselde konut yerine butik otel kullanımı öne çıkıyor. Koruma kurulu görüşü almadan hesap yapmayın.
Sahil bandındaki en likit hat. Termal ve plaj yakınlığı talebi besliyor; parseller orta ölçekli, müteahhit ilgisi güçlü.
Yerleşik merkez ve marina çevresi. Yıl boyu oturan nüfus burada; satış sezona daha az bağlı olduğu için müteahhit riski düşük görüyor.
Batı ve güney kıyı hattı. İkinci konut ve villa talebi baskın; emsal düşük olduğu için proje geliri parsel büyüklüğüne çok bağlı.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.