Bayraklı'da arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? İlçe hem İzmir'in yeni iş merkezi hem de dönüşüm baskısının en yüksek olduğu yer; zemin koşulları burada projenin maliyetini belirleyen ana değişken. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Bayraklı'da Salhane'deki iş merkezi aksı, Manavkuyu çevresindeki yerleşik doku ve yamaçtaki dönüşüm alanları farklı koşullarda çalışıyor. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Salhane hattında daire m² fiyatı 68.000 ₺ bandında olduğu için arsa payı %40–50'ye çıkabiliyor; Manavkuyu'da %36–45, yamaç hattında %28–38 civarında kalıyor. Zemin iyileştirme gerekiyorsa bu oranlar belirgin aşağı iner — Bayraklı'da bu kalemi hesaba katmadan yapılan tahmin yanıltıcı olur.
Bayraklı alüvyon zemin üzerinde ve sıvılaşma riski birçok parselde gündeme geliyor; kazık ya da jet grout gerekebilir ve bu projenin en büyük tek kalemi olabilir. Araçta 'zemin iyileştirme' seçeneğini işaretleyin. Kimin karşılayacağı sözleşmeye yazılmalıdır — zemin etüdü raporunu görmeden imzalamayın.
Riskli yapı tespiti yaptırılan binalarda bazı harç ve vergi muafiyetleri ile kira yardımı gibi destekler gündeme gelebilir; bunlar müteahhidin maliyetini düşürdüğü için pazarlıkta lehinize bir argümandır. Kapsam ve şartlar mevzuata ve başvuru zamanına göre değişir. Bayraklı Belediyesi'nden ve bir avukattan bilgi alın.
Salhane aksında emsal ve kat adedi diğer bölgelere göre elverişli, bu da proje gelirini büyütüyor. Ancak aynı bölgede zemin maliyeti de en yüksek. Araçta hem emsali hem zemin kalemini gerçek değerleriyle girin; ikisini birlikte hesaplamadan çıkan oran gerçekçi olmaz.
Bayraklı Belediyesi imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Dönüşüm alanı içindeyseniz plan notlarını da isteyin.
Kat karşılığı sözleşmesi için kural olarak tüm maliklerin katılımı aranır; bazı durumlarda kat mülkiyeti mevzuatındaki nitelikli çoğunluk hükümleri gündeme gelebilir ama bu somut duruma göre değişir. Araçta malik sayısını girerseniz kişi başına düşen payı gösteririz.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Kule projelerinin yoğunlaştığı iş merkezi aksı. En yüksek fiyatlar burada; parseller büyük ve emsal elverişli, ama zemin iyileştirme maliyeti de en yüksek burada çıkıyor.
Yerleşik apartman dokusu, iş merkezine yürüme mesafesi. Parseller orta ölçekli, dönüşüm talebi yoğun; metro erişimi değeri destekliyor.
İlçenin eski çekirdeği. Yapı stoğu eski ve dönüşüm baskısı yüksek; parseller küçük ve hisseli, malik sayısı fazla olduğu için süreç uzayabiliyor.
Eğimli topografya ve geniş dönüşüm alanları. Arsa maliyeti düşük ama hafriyat, istinat ve zemin maliyeti birlikte teklifi aşağı çekiyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.