Konak'ta arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Alsancak ve Göztepe hattı İzmir'in en likit konut bölgelerinden, ancak Kemeraltı çevresinde koruma kararları ve körfez kıyısındaki alüvyon zemin projeyi doğrudan etkiliyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Konak'ta Alsancak–Göztepe sahil hattı, Kemeraltı'ndaki tarihi doku ve Kadifekale çevresindeki dönüşüm alanları tamamen farklı koşullarda çalışıyor. Bölgenizi seçtiğinizde o bölgenin satış fiyatıyla hesaplarız.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Göztepe ve Alsancak hattında daire m² fiyatı 72.000–76.000 ₺ bandında olduğu için arsa payı %42–52'ye çıkabiliyor; Kemeraltı'nda koruma kısıtları nedeniyle çok değişken, Kadifekale hattında %28–38 civarında kalıyor. Emsaliniz ve zemin durumu sonucu belirler.
Körfez kıyısındaki birçok parsel alüvyon zemin üzerinde ve sıvılaşma riski taşıyabiliyor; kazık ya da jet grout gerekebilir ve bu ciddi bir maliyet kalemi. Araçta 'zemin iyileştirme' seçeneğini işaretleyin, oranınızın nasıl düştüğünü görün. Kimin karşılayacağı sözleşmeye yazılmalıdır — zemin etüdü raporunu görmeden imzalamayın.
Kemeraltı ve çevresi sit alanıdır; kat adedi, cephe, malzeme ve kullanım kararı koruma kurulunun onayına bağlı olabilir. Birçok parselde konut yerine ticari ya da turizm kullanımı öne çıkıyor ve bu, kat karşılığı fizibilitesini tamamen değiştirir. Belediyeden imar durumunu, koruma kurulundan görüşünü alın.
Konak'taki apartman dönüşümlerinde malik sayısı yüksek olabiliyor. Kat karşılığı sözleşmesi için kural olarak tüm maliklerin katılımı aranır; bazı durumlarda kat mülkiyeti mevzuatındaki nitelikli çoğunluk hükümleri gündeme gelebilir ama bu somut duruma göre değişir. Araçta malik sayısını girerseniz kişi başına düşen payı gösteririz. Sözleşme öncesi mutlaka bir avukatla görüşün.
Konak Belediyesi imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak. Belge emsal (KAKS), TAKS, Hmax ve çekme mesafelerini gösterir; genellikle ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Sit alanı içindeyseniz koruma kurulu görüşü de gerekir.
Konak İzmir'in en rekabetçi piyasalarından; tek teklifle karar vermeniz için sebep yok. En az üç firmayla görüşün ve her birinin ilçede bitirdiği binanın adresini isteyip yerinde görün, iskan alınıp alınmadığını sorun.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin en değerli konut hattı. Sahil bandı ve manzara fiyatı yukarı taşıyor; parseller küçük ve yapı stoğu eski, dönüşüm talebi yoğun. Körfeze yakın parsellerde zemin etüdü sonucu maliyeti belirgin artırabiliyor.
Merkezi ticaret ve yaşam ekseni. Parseller çok küçük ve hisseli; birçok yapı koruma kapsamında olabiliyor. Zemin kat ticari kullanımı arsa sahibinin payını belirgin şekilde yukarı çekebilir.
Tarihi kent merkezi ve sit alanı. Cephe, kat adedi ve malzeme sınırlanıyor; birçok parselde konut yerine ticari ve turizm kullanımı öne çıkıyor. Koruma kurulu görüşü almadan hesap yapmayın.
Eğimli topografya ve geniş dönüşüm alanları. Arsa maliyeti düşük ama hafriyat, istinat ve zemin maliyeti yüksek; teklifin düşük gelmesinin başlıca sebebi bu.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.