İstanbul'da arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Aynı emsalli iki parsel, iki farklı ilçede çok farklı oran verir — çünkü belirleyici olan daire satış fiyatıdır. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını, size düşen daire sayısını ve gelen teklifin değerlendirmesini hesaplayalım.
İstanbul'da daire m² fiyatı ilçeden ilçeye beş kata kadar değişiyor: Etiler'de 265.000 ₺ iken Değirmenköy'de 38.000 ₺. İnşaat maliyeti her yerde benzer olduğu için bu fark doğrudan arsa payı oranına yansıyor. İlçenizi seçin, o ilçenin fiyat ve yapı profiliyle hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Tek bir rakam yok; ilçeye ve bölgeye göre değişir. Belirleyici olan daire m² satış fiyatıdır: Etiler ve Kalamış gibi hatlarda 205.000–265.000 ₺ bandına çıkan fiyat, Arnavutköy ve Silivri'nin kırsalında 38.000–48.000 ₺ seviyesinde kalır. İnşaat maliyeti her yerde benzer olduğu için gelir arttıkça arsaya kalan pay büyür.
Formül şu: arsa payı = proje geliri − inşaat maliyeti − müteahhit kârı. Gelir, satılabilir alan ile m² satış fiyatının çarpımıdır. Maliyet tarafında inşaat, ruhsat ve proje bedelleri, altyapı ve varsa yıkım ile zemin iyileştirme yer alır. Müteahhit kârı sektörde maliyet üzerinden hesaplanır; tipik bant %15–30'dur.
Çünkü oran fiyattan değil gelirden çıkar, gelir de satılabilir alana bağlıdır. Boğaz öngörünüm bölgesinde iki kat izniniz varsa fiyat yüksek olsa bile proje geliri küçük kalır. Bu yüzden emsal ve kat adedini imar durum belgesinden teyit etmeden hesap yapmayın.
Yıkım ve moloz nakli m² başına 900–1.800 ₺ bandında bir kalemdir ve müteahhidin maliyetine girer; bu, payınızı bir miktar düşürür. Araçta mevcut yapı alanını girerseniz bu kalem otomatik hesaplanır. Riskli yapı kapsamındaki binalarda bazı harç ve vergi kolaylıkları gündeme gelebilir, kapsamı belediyeden teyit edin.
Küçük parselde çekme mesafeleri ve otopark sonrası verimli plan çıkmayabilir. Komşu parsellerle tevhit (birleşme) çoğu zaman hem oranı hem müteahhit ilgisini yükseltir. Aracı önce kendi parselinizle, sonra birleşik alanla çalıştırıp farkı görün; hisseli tapuda tüm maliklerin mutabakatı gerekir.
Araç, adil oranı hesapladıktan sonra kat ve daire dağılım tablosu çıkarır: payınızın hangi katlardan kaç daire olarak geleceğini gösterir. Katların değeri eşit sayılmaz — zemin kat düşük, son kat yüksek ağırlıkla hesaplanır. Daire sayısı tam bölünmediğinde aradaki farkın kaç TL ettiğini de yazar.
Teklifi araca girin; yüzde, daire adedi veya m² olarak kabul ediyor. Sonuçta teklifin adil orandan kaç puan ve kaç lira saptığını, müteahhide maliyet üzerinden ne kadar kâr bıraktığını ve teklifin adil sayılması için gereken m² satış fiyatını görürsünüz. Bu üç sayı pazarlığı somut zemine taşır.
Oran kadar önemli beş madde var: hangi dairelerin size verileceği (blok, kat ve numarayla), teslim süresi ile gecikme cezası, tapu devir kademeleri, malzeme eşitliği ve müteahhidin arsa üzerine ipotek koyup koyamayacağı. Sitede doldurulabilir bir sözleşme örneği var; taslağı tarayıcıda doldurup PDF olarak indirebilirsiniz. İmzadan önce mutlaka bir avukata gösterin.
İlçelerin imar düzeni, parsel büyüklüğü ve daire satış fiyatı birbirinden çok farklı; bu da müteahhidin verebileceği oranı doğrudan etkiliyor. Aşağıda her ilçenin öne çıkan piyasa profili yer alıyor.
Sit alanı kuralları ve motorlu araç kısıtı yapılaşmayı belirliyor; yeni inşaat neredeyse istisna.
Gelişme alanı; geniş parseller var ama imar ve tapu durumu parselden parsele çok değişiyor.
Finans merkezi çevresindeki talep fiyatı destekliyor; parseller düzenli, imar planlı.
Zemin yapısı ve deprem riski gündemde; dönüşüm ihtiyacı yüksek, üniversite talebi fiyatı destekliyor.
Yerleşik orta doku; metro ve ana arter bağlantıları satışı destekliyor.
Yerleşik ve planlı doku; sahil hattı ile Ataköy siteleri fiyatı yukarı taşıyor.
Merkezi konum ve ulaşım avantajı; sanayi alanlarının konuta dönüşümü sürüyor.
Yoğun ve eski yapı stoğu; küçük parseller ve hisseli tapular dönüşümü zorlaştırıyor.
Planlı yapılaşma ve yeni konut alanları; Bahçeşehir ve Kayaşehir farklı piyasalar.
Boğaz hattında yüksek fiyat ve sert yapılaşma kısıtları; kuzeyde orman ve düşük yoğunluk.
Planlı ve yeni yapılaşmış doku; sahil hattı fiyatı destekliyor, arz yoğun.
Tarihi doku ve koruma kuralları baskın; Cihangir ve Karaköy yüksek fiyatlı, kuzey mahalleler dönüşüm alanı.
İstanbul'un en yüksek fiyatlı ilçelerinden; parseller küçük, yükseklik ve koruma kısıtları emsali sınırlıyor.
Sahil ve göl çevresi ile villa bölgeleri bir arada; zemin ve taban suyu bazı parsellerde belirleyici.
Dönüşüm baskısı yüksek; otogar ve ana arter bağlantıları konumu güçlendiriyor.
Yoğun arz ve hızlı yapılaşma; fiyat İstanbul ortalamasının altında, rekabet yüksek.
Göktürk ve Kemerburgaz'da yüksek fiyatlı villa dokusu, merkez ve Alibeyköy'de dönüşüm ihtiyacı.
Tarihi yarımadada koruma kuralları belirleyici; parseller küçük, yapı stoğu eski.
Dönüşüm baskısı yüksek; merkeze yakınlık ve metro bağlantısı fiyatı destekliyor.
Yoğun ve eski yapı stoğu; tekstil sanayi ile konut iç içe, parseller küçük.
İstanbul'un en yüksek daire fiyatlarından biri; buna karşılık parseller küçük, hisseli ve çoğu 1970-90 arası yapı.
Yeni merkez planlaması ve sahil projeleri fiyatı destekliyor; iç mahallelerde eski stok yoğun.
Merkeze yakınlık ve dönüşüm projeleri fiyatı hızla yukarı taşıdı; eski sanayi alanları konuta dönüyor.
Göl çevresi, Halkalı'nın gelişen dokusu ve yoğun konut mahalleleri bir arada; zemin bazı bölgelerde konu.
Sahil hattında yüksek fiyat, yamaç mahallelerde eski yapı stoğu ve dönüşüm ihtiyacı.
Havalimanı ve sanayi istihdamı talebi besliyor; kuzeyde yeni yapılaşma, sahilde yerleşik doku.
Yeni yapılaşma alanları geniş; ulaşım yatırımlarıyla talep artıyor, fiyat bandı orta seviyede.
Boğaz hattında çok yüksek fiyat, kuzeyde orman ve düşük yoğunluk; tapu vasfı sorunları yaygın.
Sahil hattında yazlık talebi, iç kesimde tarım ve kırsal doku; fiyat İstanbul'un alt bandında.
Yoğun konut dokusu ve dönüşüm ihtiyacı; fiyat İstanbul ortalamasının altında.
Dönüşüm ihtiyacı yüksek; kuzeyde gelişme alanları, güneyde yoğun yapı stoğu.
Tersane ve sanayi istihdamı ile üniversite talebi bir arada; sahilde ve Akfırat'ta yeni projeler yoğun.
Sahil hattı ve Kazlıçeşme dönüşümü fiyatı yukarı taşıdı; iç mahallelerde eski stok yoğun.
Kırsal karakter baskın; parseller çok geniş ama konut talebi ve fiyat düşük.
Orman kenarı ve düşük yoğunluklu doku; yeni projeler ve villa alanları bir arada.
Merkeze yakınlık ve metro hattı fiyatı destekliyor; 1990 öncesi yapı stoğunda dönüşüm ihtiyacı yüksek.
Boğaz hattında yüksek fiyat, iç kesimlerde eski yapı stoğu; silüet ve yükseklik kısıtları emsali sınırlıyor.
Yazlık ve doğa turizmi talebi; imar kısıtlı, parseller geniş ama proje ölçeği küçük.
Nişantaşı gibi çok yüksek fiyatlı hatlar ile Bomonti ve Mecidiyeköy'ün dönüşüm alanları aynı ilçede.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.