Üsküdar'da arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Boğaz manzarası fiyatı yukarı çekiyor ama silüet ve yükseklik kısıtları emsali sınırlıyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Üsküdar'da Boğaz hattı, Çamlıca yamaçları ve Bulgurlu tarafındaki toplu konut dokusu farklı piyasalar. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Kuzguncuk ve Beylerbeyi'nde daire fiyatı 190.000 ₺/m² seviyesine çıkarken Bulgurlu'da 115.000 ₺ civarında. Fiyat yüksek olsa da Boğaz hattında emsal düşük olduğu için proje geliri sınırlanır; bu yüzden oran her zaman fiyatla doğru orantılı çıkmaz. Kendi emsalinizle hesaplamak şart.
Boğaz görünüm bölgelerinde yapı yüksekliği ve kat adedi sınırlıdır; bazı parsellerde kat artışı hiç mümkün değildir. Emsal düşükse satılabilir alan küçülür ve arsa payı oranı düşer. Belediyeden imar durum belgesi alın, internetteki emsal tahminleriyle hesap yapmayın.
Çamlıca gibi yamaç bölgelerde hafriyat, istinat duvarı ve gerekiyorsa zemin iyileştirme devreye girer. Zemin iyileştirme tek başına m² başına 1.200–3.000 ₺ ek maliyettir. Araçta zemin iyileştirme seçeneğini işaretleyerek oranın kaç puan düştüğünü görebilirsiniz.
Pazarlığın asıl konusu bu. Oranda anlaşsanız bile manzaralı üst katların tamamı müteahhide kalırsa gerçek payınız hesaplanandan düşük olur. Kat ve daire dağılım tablosu bunu görselleştirir; sözleşmede daire numaralarını yazdırın.
Tescilli yapılarda yıkıp yeniden yapma genelde mümkün değildir; restorasyon ve işlev değişikliği gündeme gelir. Bu, kat karşılığından farklı bir sözleşme türüdür. Önce koruma kurulu kaydını kontrol edin.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Boğaz hattında fiyat çok yüksek ama koruma kuralları sert: yükseklik, cephe ve bazı parsellerde tescil kısıtı var. Emsal düşük olduğu için gelir sınırlanır; oran, fiyatın yüksekliğine rağmen beklenenden düşük çıkabilir.
Manzara primi yüksek, parseller bahçeli ve eğimli. Eğim nedeniyle hafriyat ve istinat maliyeti artar; buna karşılık manzaralı üst katlar gelir tarafını destekler.
Toplu konut ve orta ölçekli parsellerin bulunduğu bölge. İmar düzenli, projeler öngörülebilir; müteahhit riski düşük olduğu için oran pazarlığında elverişli bir zemin var.
Merkezde parseller küçük ve çoğu hisseli. Tarihi doku ve silüet kuralları kat adedini sınırlayabilir; imar durum belgesi olmadan emsal varsaymayın.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.