Bakırköy'de arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Yerleşik doku ve sahil hattı fiyatı destekliyor, imar planlı olduğu için proje öngörülebilir. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Bakırköy'de Ataköy, Yeşilköy ve Florya'nın sahil hattı ile merkez mahalleler farklı fiyat bantlarında. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Yeşilköy ve Florya'da daire m² fiyatı 180.000–190.000 ₺ bandında ama emsal düşük; merkez mahallelerde fiyat 150.000 ₺ civarında olmasına rağmen emsal daha yüksek olduğu için oran yakın çıkabiliyor. Emsal ve fiyatı birlikte hesaplamak şart.
Emsal düşükse satılabilir alan küçük olur ve proje geliri sınırlanır. Villa dokusunda oran, apartman bölgelerine göre düşüktür. Aracı çalıştırıp sonucu görün; bazı parsellerde doğrudan satış daha mantıklı olabilir.
Site planı ve yönetim planı, yapılaşmayı belediye imarının üzerine ek kurallarla sınırlayabilir. Ayrıca kat maliklerinin kararı gerekir. İmar durumunun yanında site yönetim planını da inceleyin.
Bazı bölgelerde yükseklik ve kullanım kısıtları uygulanabilir. Bu kısıtlar emsali fiilen düşürebilir. İmar durum belgesinde ve plan notlarında bu bilgiler yer alır; müteahhidin sözüne değil belgeye bakın.
Görüşü olan üst katlar belirgin primli satılır. Oranda anlaşsanız bile bu katların tamamı müteahhide kalırsa gerçek payınız düşer. Kat ve daire dağılım tablosunu inceleyip sözleşmeye daire numaralarını yazdırın.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Planlı site dokusu; parseller büyük ve düzenli. Site içi yapılaşmada ortak alan ve yeşil alan kuralları emsali sınırlayabilir, imar durumunu site planıyla birlikte değerlendirin.
İlçenin en prestijli hattı; az katlı ve bahçeli doku. Emsal düşük olduğu için satılabilir alan sınırlı; fiyat yüksek olsa da oran bu nedenle sınırlanabilir.
Sahil ve havalimanı yakınlığı; villa ve az katlı yapı ağırlıkta. Yüksek yapı izni sınırlı, proje ölçeği küçük kalır.
Yerleşik apartman dokusu; parseller orta ölçekli ve çoğu 1970-90 arası yapı. Dönüşüm ihtiyacı yüksek, müteahhit ilgisi canlı.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.