Beşiktaş'ta arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Daire fiyatı çok yüksek ama parseller küçük ve yükseklik kısıtları emsali sınırlıyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Beşiktaş'ta Etiler ve Levent'in yerleşik dokusu ile Boğaz hattı ve Ortaköy çevresi farklı kurallara tabi. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Etiler'de daire m² fiyatı 265.000 ₺ bandına çıktığı için arsa payı %50'yi aşabiliyor; Boğaz hattında ise fiyat yüksek olsa da emsal düşük olduğundan oran sınırlı kalabiliyor. Formül aynı: gelir arttıkça arsaya kalan pay büyür, ama gelir satılabilir alana bağlıdır. Kendi emsalinizle hesaplayın.
Çünkü oran, fiyattan değil gelirden çıkar. Gelir = satılabilir alan × m² fiyatı. Boğaz öngörünüm bölgesinde iki kat izniniz varsa satılabilir alan küçük olur ve gelir sınırlanır. Aynı parsel dört kat izinli olsaydı oran belirgin yükselirdi.
Genelde bodrum katlarda çözülür ve kazı-iksa maliyeti hızla artar. Bazı parsellerde otopark bedeli ödenerek muafiyet gündeme gelebilir; bu uygulamanın koşulları belediyeye göre değişir. Araçta emsal harici alan oranını yüksek girmek bu maliyeti hesaba yansıtır.
Ticari alanın m² geliri konuttan yüksek olabilir; bu proje gelirini büyütür. Ancak ticari bağımsız bölümlerin kime kalacağı ayrı bir pazarlık konusudur ve sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Sadece 'oran' üzerinden anlaşmak burada yeterli değildir.
Yıkım ve moloz nakli m² başına 900–1.800 ₺ bandında bir kalemdir ve müteahhidin maliyetine girer. Arsa payınızı birkaç puan düşürür. Araçta mevcut yapı alanını girerseniz bu kalem otomatik hesaplanır.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin en pahalı konut hattı. Daire fiyatı çok yüksek olduğu için arsa payı %50'nin üzerine çıkabilir. Parseller küçük ve çoğu 1980 öncesi yapı; otopark ve sığınak yükümlülüğü bodrum maliyetini büyütür.
Ofis ve rezidans talebinin güçlü olduğu bölge. Karma kullanım izni olan parsellerde ticari alan geliri konutun üzerine çıkabilir; projede dükkan veya ofis varsa gelir hesabı ayrı yapılmalı.
Boğaz hattında fiyat çok yüksek ama öngörünüm kuralları yapı yüksekliğini sınırlar. Emsal düşükse gelir de sınırlanır; bu bölgede fiyatın yüksekliğine aldanmadan emsalinizi teyit edin.
Metro ve iş merkezlerine yakınlık talebi canlı tutuyor. Parseller orta ölçekli; dönüşüm ihtiyacı olan bina sayısı yüksek, müteahhit ilgisi güçlü.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.