Eyüpsultan'da arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Kuzeyde villa dokusu ve orman komşuluğu, merkezde tarihi doku ve dönüşüm ihtiyacı var. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Eyüpsultan'da Göktürk ve Kemerburgaz'ın villa dokusu ile Alibeyköy ve merkezin apartman dokusu farklı hesaplar veriyor. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Göktürk'te daire m² fiyatı 150.000 ₺ bandında ama emsal düşük; Alibeyköy'de fiyat 100.000 ₺ civarında olmasına rağmen emsal yüksek olduğu için oran yakın hatta daha iyi çıkabiliyor. Fiyat tek başına yeterli gösterge değil.
Düşük emsalde satılabilir alan küçük olur ve proje geliri sınırlanır. Bu bölgelerde müteahhit ilgisi de daha azdır. Aracı çalıştırıp adil oranı görün; %25 altına düşen sonuçlarda doğrudan satışı değerlendirin.
Orman alanlarına komşu parsellerde yapı yaklaşma mesafesi ve bazı kısıtlar uygulanabilir; bu fiilen kullanılabilir alanı daraltır. İmar durum belgesinde ve plan notlarında bu bilgi yer alır.
Koruma alanı içindeki parsellerde cephe, yükseklik ve malzeme kısıtları vardır; proje koruma kurulu onayına tabi olabilir. Onay süreci uzadıkça müteahhidin riski artar ve teklifi düşer.
Satış hızını artırdığı için dolaylı yansır. Hızlı satış müteahhidin kâr beklentisini düşürür. Pazarlıkta bunu gerekçe olarak kullanabilirsiniz; araçta kâr marjını %15 seçip farkı gösterin.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Villa ve düşük yoğunluklu site dokusu. Emsal düşük olduğu için satılabilir alan sınırlı; fiyat yüksek olsa da oran apartman bölgelerine göre düşük kalabilir.
Orman komşuluğu ve yeni site projeleri. Orman sınırına mesafe kuralları yapılaşma alanını daraltabilir; imar durumunu kontrol edin.
Yoğun apartman dokusu; dönüşüm ihtiyacı yüksek. Metro bağlantısı satışı destekliyor, müteahhit ilgisi canlı.
Tarihi çevre koruma kuralları geçerli; kat adedi ve cephe serbest değil. Emsal sınırlı olduğu için proje ölçeği küçük kalıyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.