Arnavutköy'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Gelişme alanında geniş parseller var ama imar durumu ve tapu vasfı sonucu doğrudan belirliyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Arnavutköy'de Hadımköy hattı, Taşoluk'un toplu konut dokusu ve kuzeydeki kırsal alanlar farklı hesaplar veriyor. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Daire m² fiyatı 48.000–62.000 ₺ bandında; İstanbul'un en düşük fiyatlı ilçelerinden. İnşaat maliyeti her yerde benzer olduğu için gelir düşünce arsaya kalan pay küçülür. Beklentinizi bu gerçeğe göre kurmak pazarlığı kolaylaştırır.
Vasfı tarla olan parselde konut yapılaşması ancak imar planı buna izin veriyorsa mümkündür. Belediyeden imar durum belgesi alın; plan dışı alanlarda yapılaşma hukuken kısıtlıdır. Araçtaki hesap imarlı parsel varsayımıyla çalışır.
Emsal verimli kullanılır ve birim maliyet düşer; bu olumlu. Ancak asıl belirleyici daire fiyatıdır. Arnavutköy'de gelir sınırlı olduğu için arsa büyüklüğü tek başına yüksek oran getirmez.
Bugünkü hesap bugünkü fiyatla yapılır. Gelecekteki değer artışı ikinizi de ilgilendirir ama sözleşme bugünden imzalanır. Teklifi araca girip bugünkü adil oranla karşılaştırın; vaat değil, sayı üzerinden konuşun.
Sanayi ve lojistik istihdamının olduğu bölgelerde 1+1 ve 2+1 daireler hızlı satılır. Araçta ortalama daire büyüklüğünü 85 m² deneyip sonucu karşılaştırın; proje kurgusu oranı etkiler.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Toplu konut ve yeni projelerin yoğunlaştığı bölge; imar planlı. Ulaşım bağlantıları güçlendikçe fiyat destekleniyor.
Orta ölçekli parseller, karma doku. Bazı parsellerde tapu vasfı ve imar uyumsuzluğu var; belge kontrolü şart.
Sanayi ve lojistik yoğun; konut talebi çalışan profilinden geliyor. Küçük metrekareli daireler daha hızlı satılıyor.
Kırsal karakterli geniş parseller. Konut talebi sınırlı olduğu için proje geliri küçük kalıyor; kat karşılığı her parselde mantıklı değil.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.