Şişli'de arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Merkezi konum fiyatı yukarı çekiyor, buna karşılık koruma alanları ve dar parseller projeyi kısıtlıyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Şişli'de Nişantaşı, Bomonti, Maslak ve Mecidiyeköy birbirinden çok farklı piyasalar. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Nişantaşı'nda daire m² fiyatı 245.000 ₺ bandında, Mecidiyeköy'de 165.000 ₺ civarında. Maslak'ta ise fiyat orta seviyede olsa bile yüksek emsal proje gelirini büyüttüğü için oran yukarı çıkabiliyor. Emsal ve fiyatı birlikte değerlendirmek gerekir.
Tescilli yapılarda yıkıp yeniden yapma genelde mümkün değil; restorasyon, güçlendirme veya işlev değişikliği gündeme gelir. Bu durumda klasik kat karşılığı yerine farklı sözleşme modelleri kullanılır. Önce koruma kurulu kaydını sorgulayın.
Genelde evet, çünkü satılabilir alan büyür ve gelir artar. Ancak yüksek emsal genelde derin bodrum, güçlü taşıyıcı sistem ve otopark ihtiyacı demektir; maliyet de artar. Araç bu iki etkiyi birlikte hesaplar.
Tevhit, komşu parsellerin tapuda birleştirilmesidir ve tüm maliklerin mutabakatı gerekir. Birleşme sonrası emsal daha verimli kullanılır, birim maliyet düşer ve genelde herkesin payı büyür. Aracı önce kendi parselinizle, sonra birleşik alanla çalıştırıp farkı görün.
Rezidanslarda ortak alan oranı yüksektir; brüt-net farkı büyür. Size 'brüt m²' üzerinden verilen pay, net kullanım alanında beklediğinizden küçük çıkabilir. Sözleşmede paylaşımın brüt mü net mi olduğu ve hangi bağımsız bölümlerin verildiği yazılmalıdır.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin en pahalı hattı; butik konut talebi güçlü. Koruma alanı ve tescilli yapı yoğunluğu nedeniyle her parselde yıkıp yeniden yapmak mümkün olmayabilir, önce tescil kaydını kontrol edin.
Son yıllarda dönüşümün hızlandığı bölge. Eski sanayi ve konut stoğu yenileniyor; parseller orta ölçekli, müteahhit ilgisi yüksek.
Ofis ve rezidans ağırlıklı yüksek yoğunluklu hat. Emsalin yüksek olduğu parsellerde proje geliri büyük; arsa payı oranı ilçenin en yüksek seviyelerine çıkabilir.
Ulaşım kavşağında yer alan, dönüşüm baskısı yüksek bölge. Küçük ve hisseli parseller yaygın; tevhit ile daha verimli proje çıkarmak mümkün.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.