Ümraniye'de arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Metro hattı ve merkeze yakınlık daire fiyatını destekliyor, eski yapı stoğunda dönüşüm baskısı yüksek. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Ümraniye'de Çakmak ve Atakent'in yerleşik dokusu ile merkez mahallelerin eski stoğu farklı hesaplar veriyor. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Çakmak ve Atakent'te daire m² fiyatı 125.000 ₺ bandında, Dudullu çevresinde 95.000 ₺ civarında. Gelir arttıkça arsa payı büyür. Ümraniye'de metro hattına yakın parsellerde satış hızının yüksek olması, pazarlıkta kullanabileceğiniz bir argüman.
Taban alanı küçükse otopark ve çekme mesafeleri sonrası verimli plan çıkmayabilir. Bu durumda komşu parselle tevhit gündeme gelir. Aracı hem kendi parseliniz hem birleşik alan için çalıştırıp farkı görün; çoğu zaman birleşme her iki tarafa da kazandırır.
Zorunluluk, yapının riskli olarak tespit edilip edilmediğine bağlıdır. Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır ve sonucuna göre süreç işler. Bu hukuki bir konudur; belediyeden ve uzmandan bilgi alın.
Daire sayısı tam bölünmediğinde nakit denkleştirme yaygındır. Önemli olan nakdin hangi fiyat üzerinden hesaplandığı: teslim tarihindeki rayiç mi, sözleşme tarihindeki fiyat mı? Enflasyonlu ortamda bu fark büyüktür, sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Dönüşüm kapsamındaki projelerde kira yardımı uygulamaları olabilir; kimin ödeyeceği (müteahhit veya idare) ve süresi sözleşmede net yazılmalıdır. Sözlü vaatler teslim aşamasında bağlayıcı olmuyor.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Yerleşik ve talep gören bölge; site dokusu yaygın. Parseller orta-büyük ölçekli, imar düzenli. Satış hızı iyi olduğu için müteahhit riski düşük.
Yeni projelerin yoğunlaştığı hat. Metro bağlantısı satışı destekliyor; rekabet nedeniyle müteahhitler daha iyi oran verebiliyor.
Merkezde parseller küçük ve hisseli olma ihtimali yüksek. Dönüşüm baskısı fazla; tevhit (birleşme) ile daha verimli proje çıkarılabiliyor.
Sanayi ve lojistik yoğunluğun yakınında; konut talebi çalışan profilinden geliyor. Fiyat ilçe ortalamasının altında, oran da buna göre şekilleniyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.