Maltepe'de arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Sahil hattında manzara primi, yamaç mahallelerde dönüşüm baskısı belirleyici. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Maltepe'de sahil hattı ile Başıbüyük ve Gülsuyu tarafındaki yamaç mahalleler tamamen farklı piyasalar. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Sahil hattında daire m² fiyatı 130.000 ₺ bandında, Başıbüyük'te 78.000 ₺ civarında. Aynı ilçede bu kadar fark olması, oranın da belirgin farklı çıkması demek. Kulaktan duyma ilçe ortalaması yerine kendi bölgenizle hesaplayın.
Hafriyat, istinat duvarı ve gerekiyorsa zemin iyileştirme birlikte devreye girer. Bu kalemler toplam maliyeti büyütür ve arsa payı oranını birkaç puan düşürür. Zemin etüdü raporunu görmeden oran pazarlığı yapmayın.
Riskli yapı ve dönüşüm alanı kapsamındaki parsellerde bazı harç muafiyetleri ve kira yardımı gibi haklar gündeme gelebilir; kurallar zamanla değişebildiği için belediyeden ve ilgili idareden güncel durumu teyit edin. Araçtaki hesap standart kat karşılığı varsayımıyla çalışır.
Sözleşmede size verilecek dairelerin blok, kat ve numara bilgisi yazılmalı. 'Yarı yarıya' ifadesi, manzaralı cephenin tamamı müteahhide kalırsa aleyhinize sonuçlanır. Kat dağılım tablosu bu dengeyi görmenizi sağlar.
Emsal ve talep düşükse proje geliri küçük kalır ve müteahhit ilgisi azalır. Aracı çalıştırıp adil oranı görün; %25'in altına düşen sonuçlarda doğrudan satış veya bekleme seçeneklerini de değerlendirin.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Sahil parkı ve marina çevresi ilçenin en değerli hattı. Deniz görüşü olan üst katlarda prim belirgin; oran kadar hangi katların size verileceği önemli.
Yerleşik orta doku; parseller orta ölçekli ve imar düzenli. Ulaşım bağlantıları güçlü olduğu için satış hızı iyi, müteahhit riski düşük.
Yamaç yerleşimi; eğim nedeniyle hafriyat ve istinat maliyeti yüksek. Fiyat ilçe ortalamasının belirgin altında olduğu için oran da düşük çıkar. Dönüşüm alanı kapsamı varsa belediyeden teyit edin.
Kırsal karakterli, geniş parsellerin bulunduğu bölge. Geniş arsa emsali verimli kullandırır ama satış hızı merkeze göre yavaştır; müteahhit kâr beklentisini yüksek tutar.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.