Sarıyer'de arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Boğaz hattında fiyat çok yüksek ama yapılaşma kısıtlı, kuzeyde ise orman ve tapu vasfı konuları öne çıkıyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Sarıyer'de Boğaz hattı, Zekeriyaköy'ün villa dokusu ve Kilyos tarafı tamamen farklı piyasalar. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Tarabya ve Yeniköy'de daire m² fiyatı 240.000 ₺ bandında ama emsal çok düşük; Zekeriyaköy'de fiyat 175.000 ₺ ve parseller geniş. En yüksek fiyatlı bölge her zaman en yüksek oranı vermez, çünkü oran satılabilir alana bağlıdır.
Boğaz'dan görülen bölgelerde yapı yüksekliği ve kat adedi sıkı kurallara tabidir; bazı parsellerde mevcut yapının ötesine geçilemez. Bu, proje gelirini sınırlar. İmar durum belgesi ve plan notlarını görmeden oran konuşmayın.
Vasfı tarla veya orman olan parsellerde konut yapılaşması mümkün olmayabilir; 2B ve orman kadastrosu konuları da gündeme gelebilir. Bu hukuki bir konudur, tapu müdürlüğü ve avukat desteğiyle netleştirin. Araçtaki hesap imarlı parsel varsayımıyla çalışır.
Arsa büyükse düşük emsalle bile makul bir inşaat alanı çıkar; birim maliyet de düşer. Villa projelerinde daire yerine müstakil ünite paylaşımı yapılır. Araçta ortalama daire büyüklüğünü 200-300 m² girerek villa senaryosunu deneyebilirsiniz.
Kilyos gibi sezonluk talebi olan yerlerde ilgi sınırlıdır ve tek teklifle karşılaşabilirsiniz. Bu durumda pazarlık gücünüz azalır. Aracın teklif değerlendirme bölümü, tek teklif olsa bile müteahhide kalan kârı gösterir; konuşmayı bu sayı üzerinden yapın.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Boğaz hattının en pahalı bölümlerinden. Öngörünüm kuralları yapı yüksekliğini sert şekilde sınırlar; emsal çok düşük olduğu için proje geliri fiyatla doğru orantılı büyümez.
Villa ve düşük yoğunluklu site dokusu. Parseller geniş; emsal düşük olsa da arsa büyüklüğü proje ölçeğini destekleyebiliyor.
Orman komşuluğu ve düşük yoğunluk. Yapılaşma kısıtları ve orman sınırı mesafeleri kullanılabilir alanı daraltabilir.
Karadeniz kıyısında yazlık karakterli bölge. Talep sezonluk, satış yavaş; müteahhit kâr beklentisi yüksek olduğu için oran düşük çıkar.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.