Kadıköy'de arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Daire fiyatının yüksek olması arsa payını yukarı çeker, ama küçük parseller ve otopark yükümlülüğü maliyeti büyütür. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Kadıköy'de aynı ilçenin içinde daire fiyatı iki katına kadar değişiyor: Moda ve Kalamış ile Hasanpaşa aynı piyasa değil. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Bölgeye göre çok değişir. Moda ve Kalamış'ta daire m² fiyatı 195.000–205.000 ₺ bandına çıktığı için arsa payı %50'yi aşabilirken, Hasanpaşa tarafında 135.000 ₺ seviyesinde kalır ve oran birkaç puan aşağı iner. Formül aynı: gelir arttıkça arsaya kalan pay büyür. Aracı kendi emsaliniz ve bölgenizle çalıştırın.
Evet. Mevcut yapının yıkım ve nakil maliyeti müteahhidin hesabına girer ve arsa payınızı bir miktar düşürür. Araçta 'mevcut yapı' alanına binanın brüt alanını girin; yıkım kalemi otomatik eklenir. Buna karşılık dönüşüm kapsamındaki yapılarda bazı harç ve vergi avantajları gündeme gelebilir.
Önce proje payı belirlenir, sonra bu pay tapudaki hisse oranlarına göre malikler arasında bölüşülür. Araçta malik sayısını girerseniz kişi başına düşen daire ve tutarı gösteririz. Hisseler eşit değilse dağılım tapu oranına göre yapılır ve her malikin payı sözleşmede ayrı yazılmalıdır.
Otopark alanı emsale girmez ama inşa edilir; yani satılamayan bir alan için para harcanır. Küçük parsellerde bodrum kazısı ve iksa maliyeti hızla büyür. Bu, müteahhidin maliyet tarafını şişirir ve size kalan oranı düşürür. Araçta emsal harici alan oranını gerçekçi girmek sonucu doğrular.
Çoğu zaman yarar. Birleşen parselde taban alanı büyür, emsal daha verimli kullanılır ve birim maliyet düşer; müteahhidin ilgisi artar. Ancak birleşme tapuda tevhit işlemi gerektirir ve tüm maliklerin mutabakatı şarttır. Aracı hem kendi parseliniz hem birleşik alan için çalıştırıp farkı görün.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
İlçenin en pahalı hattı. Daire fiyatı çok yüksek olduğu için arsa payı oranı %50'yi aşabilir. Buna karşılık parseller küçük, koruma alanı kuralları ve otopark yükümlülüğü projeyi kısıtlar; emsalinizi imar durumundan mutlaka teyit edin.
Deniz görüşü ve sahil yakınlığı üst kat primini belirginleştiriyor. Aynı m² dairenin zemin ve son kat fiyatı arasındaki fark %30'u bulabiliyor; bu yüzden hangi dairelerin size verileceği oran kadar önemli.
Bahçeli köşk ve az katlı yapı dokusu. Parsel büyük olduğunda emsal verimli kullanılır ve oran yükselir; ancak bazı parsellerde bahçe mesafesi ve yükseklik sınırı emsali fiilen düşürür.
Dönüşüm baskısının en yüksek olduğu bölge. Hisseli ve küçük parsellerde tek başına proje çıkmadığı için komşu parsellerle birleşme (tevhit) gündeme gelir; bu durumda oran müzakeresi hisse bazında yapılır.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.