Fatih'te arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Tarihi yarımadada koruma kuralları emsali ve kat adedini sınırlıyor, bu da hesabı doğrudan etkiliyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Fatih'te sit alanı kuralları parselden parsele değişiyor; sahil hattı ile iç mahalleler farklı fiyat bantlarında. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Daire m² fiyatı 100.000–125.000 ₺ bandında. Ancak Fatih'te oranı belirleyen asıl etken fiyat değil, koruma kurallarının izin verdiği emsal. İki kat izinli küçük bir parselde proje geliri sınırlı kalır ve oran düşer.
Tarihi yarımadanın büyük bölümü sit statüsündedir. Yıkım ve yeni yapı koruma kurulu onayına tabidir; onay süreci aylar alabilir ve proje değişikliği istenebilir. Müteahhit bu belirsizliği kâr marjına yansıtır.
Tarihi yarımadada kazı sırasında buluntu çıkması mümkündür; bu durumda müze denetiminde kazı yapılır ve inşaat durur. Sözleşmede bu ihtimalin süreye ve tarafların yükümlülüklerine etkisi yazılmalıdır; aksi halde gecikme cezası tartışması çıkar.
Taban alanı çok küçükse çekme mesafeleri ve merdiven-asansör alanı sonrası verimli daire planı çıkmayabilir. Komşu parselle tevhit çoğu zaman tek çözümdür. Aracı birleşik alan için de çalıştırıp farkı görün.
Fatih'te koruma kurulu onayı nedeniyle ruhsat süreci diğer ilçelerden uzundur. Sözleşmede sürenin ruhsat tarihinden başlaması, sizi belirsizlikten korur. 'Sözleşme tarihinden itibaren 24 ay' gibi bir madde, onay gecikirse müteahhit aleyhine olur ve pazarlıkta direnç görürsünüz.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Turizm ilgisi fiyatı destekliyor ama sit alanı kuralları sert. Cephe koruma ve malzeme şartları maliyeti artırır; proje süresi uzar.
Marmara'ya bakan hat; manzara primi var. Surlara yakın parsellerde koruma kısıtları daha sıkı olabilir.
Yoğun ve eski yapı stoğu; dönüşüm ihtiyacı yüksek. Parseller çok küçük ve hisseli olma ihtimali fazla, tevhit sık gündeme geliyor.
Yerleşik mahalle dokusu; yapı stoğu eski. İmar planı kat adedini sınırladığı için proje ölçeği küçük kalıyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.