Avcılar'da arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Zemin yapısı ve dönüşüm ihtiyacı bu ilçede hesabın merkezinde. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Avcılar'da sahil hattı, üniversite çevresi ve Firuzköy tarafı farklı fiyat seviyelerinde; zemin yapısı her parselde ayrı değerlendirilmeli. Bölgenizi seçin.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Daire m² fiyatı 70.000–85.000 ₺ bandında. Ancak Avcılar'da oranı belirleyen ikinci etken zemin: iyileştirme gerekiyorsa maliyet büyür ve pay küçülür. Zemin etüdü olmadan yapılan hesap yanıltır.
Kazık veya jet grout gereken parsellerde m² başına 1.200–3.000 ₺ ek maliyet doğar. Bu, toplam maliyetin içinde ciddi bir kalemdir ve arsa payı oranını birkaç puan düşürür. Araçta 'zemin iyileştirme gerekiyor' seçeneğini işaretleyin.
Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır; sonuca göre yıkım ve yeniden yapım süreci başlar. Kira yardımı ve harç kolaylıkları gündeme gelebilir, kapsam değişkendir. Belediyeden güncel bilgi alın ve avukata danışın.
1+1 ve 2+1 daireler hızlı satılır ve kiralanır; bu müteahhidin stok riskini düşürür, kâr marjını aşağı çekebilir. Pazarlıkta bunu gerekçe olarak kullanın.
Aracın teklif bölümü, 1 puanın kaç TL ettiğini gösteriyor. Avcılar ölçeğinde orta bir projede 1 puan çoğu zaman altı haneli bir rakama denk gelir; bu yüzden 'bir iki puan fark etmez' demeden önce sayıya bakın.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Yerleşik apartman dokusu; dönüşüm ihtiyacı yüksek. Zemin yapısı nedeniyle temel ve iksa maliyeti bazı parsellerde belirgin artıyor.
Kira talebi güçlü; yatırımcı alıcı ağırlıkta. Küçük daireler hızlı satılıyor, bu müteahhidin riskini düşürüyor.
Orta ölçekli parseller, karma doku. İmar durumu parselden parsele değişiyor; belge kontrolü şart.
Liman ve sanayi yakınlığı; konut talebi çalışan profilinden geliyor. Fiyat ilçe ortalamasının altında.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.