Tuzla'da arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Tersane ve sanayi istihdamı istikrarlı talep yaratıyor, Akfırat tarafında yeni projeler sürüyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Tuzla'da sahil hattı, Akfırat çevresindeki yeni projeler ve merkez mahalleler farklı fiyat bantlarında. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Sahil hattında daire m² fiyatı 95.000 ₺ bandında, OSB çevresinde 62.000 ₺ civarında. Gelir farkı orana doğrudan yansır. Akfırat gibi düşük emsalli bölgelerde fiyat yüksek olsa da satılabilir alan küçük olduğu için oran sınırlı kalır.
Emsal düştükçe satılabilir alan ve dolayısıyla proje geliri azalır; inşaat maliyeti ise m² başına aynı kalır. Gelir küçülünce arsaya kalan pay da küçülür. Bu yüzden villa bölgelerinde oran, apartman bölgelerine göre düşüktür.
İstihdam yoğunluğu istikrarlı bir kira ve satın alma talebi yaratır. Küçük ve orta metrekareli daireler bu bölgelerde hızlı satılır. Araçta ortalama daire büyüklüğünü 85-95 m² deneyerek sonucu görün.
Kira talebini besler, bu da yatırımcı alıcıyı çeker. Yatırımcı ağırlıklı bölgelerde satış hızlıdır ama fiyat artışı daha temkinlidir. Müteahhidin satış fiyatı varsayımını sorun.
Teklifi araca girin; adil orandan kaç puan saptığını, müteahhide maliyet üzerinden ne kadar kâr bıraktığını ve teklifin adil sayılması için gereken m² satış fiyatını gösteriyoruz. Bu üç sayı pazarlığı somut zemine taşır.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Marina çevresi ve sahil hattı ilçenin en değerli bölgesi. Deniz görüşü primli; yeni projelerin yoğun olduğu alanda rekabet müteahhit tekliflerini iyileştirebiliyor.
Yerleşik doku, orta ölçekli parseller. Ulaşım bağlantıları güçlü; satış hızı makul, risk primi düşük.
Villa ve düşük yoğunluklu yapı dokusu. Emsal düşük olduğu için satılabilir alan sınırlı; oran, daire fiyatı yüksek olsa bile beklenenden düşük çıkabilir.
Sanayi çevresindeki konut alanlarında talep işçi ve teknik personelden geliyor. Küçük metrekareli daireler hızlı satılıyor; proje kurgusu buna göre yapılmalı.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.