Beyoğlu'nda arsanızı veya binanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Tarihi doku ve koruma kuralları projeyi belirliyor; fiyat yüksek ama her parselde yıkıp yeniden yapmak mümkün değil. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Beyoğlu'nda Cihangir ve Karaköy ile Kasımpaşa ve Piyalepaşa tamamen farklı piyasalar; koruma kuralları da bölgeye göre değişiyor. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Cihangir'de daire m² fiyatı 210.000 ₺ bandında, Kasımpaşa'da 120.000 ₺ civarında. Ancak Beyoğlu'nda asıl belirleyici koruma kuralları: emsal ve kat adedi sınırlıysa fiyat yüksek olsa bile oran beklediğinizin altında çıkar.
Kentsel sit alanlarında yıkım ve yeni yapı, koruma kurulu onayına tabidir; tescilli yapılarda genelde mümkün değildir. Parselinizin sit statüsünü ve binanın tescil durumunu öğrenmeden proje planlamayın. Süreç aylar alabilir ve müteahhit bu riski fiyata yansıtır.
Kurulur ama maliyetlidir. Beton pompası ve vinç erişimi kısıtlıysa iş yavaşlar, nakliye parça parça yapılır. Bu maliyet müteahhidin hesabına girer ve size kalan oranı düşürür. Keşifte erişimi konuşun, sonradan sürpriz olmasın.
Karaköy ve çevresinde turizm amaçlı kullanımın m² geliri konuttan yüksek olabilir. Ancak bu, imar planındaki kullanım kararına bağlıdır ve işletme riski taşır. Araçtaki hesap konut varsayımıyla çalışır; ticari proje için ayrı bir fizibilite gerekir.
Evet. Cephe koruma uygulamalarında mevcut duvarın ayakta tutulması ve arkasının yenilenmesi gerekir; bu, sıfırdan yapıma göre pahalıdır. Müteahhit bu farkı oranınıza yansıtır. Koruma kurulu kararını görmeden oran pazarlığı yapmayın.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Boğaz manzarası ve merkezi konum fiyatı yukarı taşıyor. Ancak sit alanı kuralları nedeniyle cephe, yükseklik ve malzeme seçimi serbest değil; proje süresi uzayabilir.
Turizm ve butik otel talebi güçlü. Konut dışı kullanım izni olan parsellerde gelir farklı hesaplanır; imar planındaki kullanım kararını mutlaka kontrol edin.
Dönüşüm baskısının yüksek olduğu, eğimli ve dar sokaklı bölge. Şantiye erişimi zor olduğu için nakliye ve iş makinesi maliyeti artar; bu oranı aşağı çeker.
Büyük ölçekli dönüşüm projelerinin yapıldığı hat. Parsel büyüklüğü arttıkça emsal verimli kullanılıyor; komşu parsellerle birleşme sık görülüyor.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.