Büyükçekmece'de arsanızı müteahhide verirseniz ne alırsınız? Sahil ve göl çevresi fiyatı destekliyor, zemin yapısı ise bazı parsellerde maliyeti büyütüyor. Arsanızı haritada çizin, imar bilgilerinizi girin; adil paylaşım oranını ve size düşen daire sayısını hesaplayalım.
Büyükçekmece'de Mimaroba'nın villa dokusu, Kumburgaz sahili ve göl çevresi farklı hesaplar veriyor. Bölgenizi seçin, o bölgenin satış fiyatıyla hesaplayalım.
Adres arayın ya da konumunuzu kullanın, sonra arsanızın köşelerine tıklayın. Uydu görüntüsü tapu sınırı değildir — çıkan m² tapunuzdaki alanla uyuşmuyorsa bir sonraki adımda elle düzeltin. Çevredeki binaların kat adedine bakmak, bölgenizin emsali hakkında fikir verir.
Bu adımdaki emsal (KAKS) değeri sonucu en çok etkileyen sayıdır. Bilmiyorsanız belediyenizin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alın — ücretsizdir ve birkaç günde çıkar. Aşağıdaki değerler yalnızca tahmin yapmanız içindir.
Satış fiyatı bölgenize göre başlangıç değeriyle geliyor; kendi mahallenizdeki yeni daire fiyatını girmeniz sonucu belirgin şekilde iyileştirir. Emlak ilanlarına bakıp ortalama alın.
Müteahhidin verdiği rakamı girin; hesapladığımız adil oranla karşılaştıralım. Teklifin kaç daireye ve kaç liraya denk geldiğini, müteahhide ne kadar kâr bıraktığını ve pazarlıkta 1 puanın size ne kazandırdığını gösterelim.
Teklif sözlü verildiyse rakamı yazılı isteyin. Oran kadar önemli olan üç şey daha var: hangi bağımsız bölümlerin size verileceği, teslim süresi ve gecikme cezası.
Bilgilerinizi bırakın, bölgenizde kat karşılığı iş yapan bir inşaat firmasıyla sizi buluşturalım — sizinle doğrudan o firma iletişime geçer. Yukarıdaki hesabınız ve arsa bilgileriniz talebe otomatik eklenir; arsayı baştan anlatmanıza gerek kalmaz.
Talebiniz bölgenizde çalışan tek bir firmaya iletilir. Firmaları denetlemiyoruz — bu yüzden referansını kendiniz görmenizi ve sözleşmeyi bir avukata inceletmenizi öneriyoruz. Teklifi beğenmezseniz devam etmek zorunda değilsiniz.
Değerler brüt inşaat alanı üzerinden, anahtar teslim referans maliyetlerdir. Bölgeye, malzeme seçimine ve müteahhide göre değişir; hesabınızı kesinleştirmeden önce yerel piyasadan teyit alın.
Mimaroba'da daire m² fiyatı 98.000 ₺ bandında ama emsal düşük; göl çevresinde 68.000 ₺ ve zemin maliyeti yüksek. Her iki durumda da oran, apartman dokusundaki bir parsele göre sınırlı kalır.
Daire yerine müstakil ünite paylaşımı yapılır; konum, bahçe büyüklüğü ve manzara değeri belirler. Sözleşmede hangi ünitelerin size ait olacağı parsel planı üzerinde işaretlenmelidir.
Temel sistemi değişir; iksa, drenaj ve yalıtım kalemleri eklenir. Gerekirse zemin iyileştirme m² başına 1.200–3.000 ₺ ek maliyet demektir. Zemin etüdü raporunu görmeden oran pazarlığı yapmayın.
Satış sezona bağlıysa bir sezonu kaçırmak müteahhit için bir yıl gecikme demektir; bu riski kâr marjına yansıtır. Teslimin sezon başına denk gelmesini sözleşmeye yazdırmak iki tarafın da işine yarar.
Havza ve koruma kuşaklarında yapılaşma kısıtlı olabilir. Parselinizin hangi kuşakta olduğunu belediyeden öğrenin; emsal bu kurallara göre belirlenir.
Aynı ilçe içinde bile imar durumu, parsel yapısı ve daire satış fiyatı değişiyor. Aşağıdaki notlar, müteahhitle görüşmeden önce bölgenizde neyin belirleyici olduğunu gösterir.
Villa ve düşük yoğunluklu site dokusu. Emsal düşük olduğu için satılabilir alan sınırlı; proje çoğu zaman müstakil ünite paylaşımıyla kurgulanıyor.
Yerleşik konut dokusu; ulaşım bağlantıları güçlü. Parseller orta ölçekli, imar düzenli.
Yazlık karakterli sahil hattı; talep sezonluk. Satış hızı düşük olduğu için müteahhit kâr beklentisi yüksek.
Taban suyu yüksek parseller var; temel ve drenaj maliyeti artabiliyor. Konut talebi merkeze göre sınırlı.
Hesabınızı çıkardıktan sonra sıra sözleşmeye geliyor. Aşağıdakilerin hepsi ücretsizdir, kayıt istemez.
Aşağıdan ilçenizi seçin. Her ilçe için imar durumu, satış fiyatı ve yaygın yapı sınıfına göre ayrı hesaplama yapılıyor.